开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-06-26 07:44:40   浏览:8105   来源:法律资料网
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开发商、销售商“一房多售”须承担何种法律责任

党世强


  2005年2月,谢女士与K市某房地产公司签订《商品房买卖合同》,并支付了首期购房款25万元,约定同年8月底交房,但是8月底,谢女士按合同约定要求房产公司交房时,却被告知房屋已于同年6月以高于谢女士的价格卖给别人,要等另一幢同一房型的商品房竣工后才能交房。谢女士为此要求房地产商解除合同,将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其经济损失,房地产公司则告知谢女士另一幢同一房型的商品房马上就要竣工,12月就可以交房给她,并允诺承担迟延履行合同的违约责任,赔偿其一定的经济损失,但不同意解除合同和加倍赔偿。问:谢女士此时有权要求解除合同吗?她的加倍赔偿的要求合法吗?
  本案中谢女士和房地产商订立的是商品房预售合同,商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(参见《商品房销售管理办法》第3条条3款)由于合同买卖的标的是尚未建成的商品房,所以房地产商经常将一房二卖,遇到出价更高的买主,就不惜对前一个合同进行违约。为了保护消费者的合法权益和打击这种不法行为,《商品房销管理办法》第10条规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。”

  商品房买卖合同签订后,房产商又将该房屋卖给第三人,导致不能按期交房,是对房屋买卖合同的严重违约,应当承担合同违约责任;如果导致合同目的无法实现,符合《合同法》第94条第(一)项规定的合同解除条件,则要承担合同解除的法律责任。本案中,房地产商已将与谢女士签订的房屋买卖合同的标的物另外卖给第三人,合同约定的标的物已经不存在,合同的目的无法实现,符合合同解除条件。《合同法》第97条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定,具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

  因此本案中的谢女士可以依法请求解除合同,要求房地产商将先期支付的首期房款及其利息返还,并加倍赔偿其因此受到的经济损失。此外,谢女士还可以向县、市人民政府房地产开发监督主管部门(建设行政主管部门、房地产行政主管部门)举报该房地产商的一房二卖的违法行为,使其受到法律的严惩。《商品房销售管理办法》第39条规定:“在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的,处以警告,责令限期改正,并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任”。

山东琴岛律师事务所 党世强 电话:13791987812


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青海省保护老年人合法权益暂行条例(已废止)

青海省人大常委会


青海省保护老年人合法权益暂行条例
青海省人大常委会


(1990年6月28日青海省第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议通过)


第一条 为保护老年人合法权益,树立尊老、敬老、爱老、养老的社会风尚,促进社会主义精神文明建设,根据《中华人民共和国宪法》及有关法律的规定,结合我省实际情况,制定本条例。
第二条 本条例所称老年人,系指60周岁以上(含60周岁)的公民。
第三条 本条例所称的老年人合法权益,是指老年人依法享有的人格尊严和人身自由权、受赡养扶助权、房屋租赁和使用权、财产权、婚姻自由权、从国家和社会获得物质帮助权以及宪法和法律规定的其他权益。
第四条 老年人的合法权益受法律保护。保护老年人的合法权益是各级国家机关、社会团体、企业事业单位和基层群众组织义不容辞的职责,每个家庭、公民都应当尊敬、关心和爱护老年人。
第五条 各级人民政府负责组织管理老年人合法权益的工作。
各级管理老年人工作的组织,应大力开展老年事业,督促有关组织和单位及时办理保护老年人合法权益方面的事宜。
第六条 每年农历九月九日为我省“老年节”。
第七条 老年人有依法参加政治活动和社会活动的权利,任何单位和个人不得干涉。
第八条 老年人的人身自由和人格尊严受法律保护,严禁任何虐待、侮辱、诽谤和遗弃老年人的行为。
第九条 老年人的合法财产受法律保护。任何人不得侵占和干涉老年人对自己合法收入、房产、承包经营土地、牲畜、林木、家禽、储蓄、知识产权和其他合法财产的占有使用和依法处理。
老年人的合法住房、子女、亲属及其他任何人不得以任何借口私分、强占,或非法交换、变卖、出租、退租、拆除。
任何人不得干涉、剥夺老年人依法享有的财产继承权。
第十条 老年人的子女、亲属和其他公民,不得以任何理由和方式干涉丧偶、离婚后老年人的婚姻自由,不得干涉、妨碍再婚老年人的家庭生活。
第十一条 成年子女必须履行赡养和扶助老年人的义务,保证老年人的生活至少不低于家庭成员的平均生活水平。
老年人的儿女死亡后,有赡养条件的孙子女、外孙子女和依照法律所规定的继孙子女、养孙子女等应尽赡养和扶助义务。

第十二条 老年人的子女及其配偶分配的住房,含有老年人份额的,其与子女有同等居住的权利。
第十三条 成年子女应主动关心、照料年迈、病残和丧失生活自理能力的老年人,不得强迫老年人从事力所不及的劳动。
对于有义务而不供养老人的成年子女,无劳动能力或生活困难的老年父母有权要求其付给赡养扶助费。子女拒不付给赡养费的,被赡养的老年人可以要求其所在单位予以扣除,或者向人民法院起诉。
对有赡养能力而不尽赡养义务的子女,分配遗产时应依法不分或者少分。
对遗弃或虐待老年人情节严重的成年人子女,除依法取消继承权外,对情节恶劣构成犯罪的,应依法追究刑事责任。
第十四条 老年人应履行法律规定的义务。维护家庭和睦,处理好与配偶、子女、亲属、邻里的关系,支持子女履行计划生育。
第十五条 老年人有获得国家和社会物质帮助的权利。对无经济收入、无依无靠、生活确有困难的城镇孤寡老年人,由当地民政部门给予生活救济。对农村、牧区丧失劳动能力、无依无靠、无生活来源的老年人,实行保吃、保穿、保住、保医、保葬的共养制度,其所需粮、款、物,由
孤寡老年人所在的乡(镇)人民政府和村(牧)民委员会筹集。
各级人民政府应鼓励有条件的单位和个人兴办敬老院、福利院等社会福利设施。
第十六条 对离休退休人员按国家规定享受的政治、经济、文化、医疗、福利等方面的待遇,任何单位和个人不得克扣、削减和降低标准。
第十七条 各级人民政府、社会团体、企业事业单位和群众团体,应根据老年人的自愿和专长,组织其参加社会公益活动,支持和帮助老年人发挥作用,为社会服务。
第十八条 各级人民政府应将老年人福利事业列入社会发展计划。
第十九条 各级人民政府应因地制宜创造条件,积极开办老年人学习和体育、娱乐场所。
第二十条 各医疗单位,应为老年人的医疗提供方便。医疗卫生部门应做好老年人卫生保健和康复医学的研究工作。
第二十一条 文化、教育、工业、商业、交通、邮电等部门和公共体育场所、公园及其他社会服务行业,应根据各自的部门和行业特点,为老年人提供优惠的服务。
第二十二条 各级老年人管理组织、工会、妇联和有关部门应当协助、支持各级人民政府贯彻执行本条例。共青团组织应教育青少年尊敬、帮助老年人,组织开展各种形式的尊老、敬老活动。
第二十三条 文化教育、新闻出版、广播电视和体育等部门,应加强老年事业的宣传,推动老年人文化、教育、体育事业的发展,丰富老年人的精神文化生活。
第二十四条 各级人民政府、社会团体、企业事业单位,对维护老年人合法权益,在尊老、敬老、养老活动中做出显著成绩的单位、家庭和个人,应给予表彰和奖励。
第二十五条 任何单位和个人有权制止、检举和控告侵犯老年人合法权益的行为。
违反本条例,侵犯老年人合法权益,情节较轻的,由当地村(牧、居)民委员会或行为人所在单位给予批评教育,并责令其改正;经批评教育不改的由所在单位或有关组织给予适当处分。情节严重,构成犯罪的依法追究刑事责任。
违反本条例的单位,主管部门、当地政府和有关的群众组织应督促其纠正,经教育不改的,应追究主要责任者和单位领导人的责任。
第二十六条 本条例所称子女,包括婚生子女、非婚生子女和依照法律所承认的继子女、养子女。
第二十七条 本条例由省人民政府组织实施并负责解释。
第二十八条 本条例自1990年7月1日起施行。



1990年6月28日

国家税务总局关于取消资源税扣缴义务人资格审批事项的通知

国家税务总局


国家税务总局关于取消资源税扣缴义务人资格审批事项的通知

国税函[2004]817号


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
  为简化行政审批事项,规范对资源税扣缴义务人的管理,经研究决定:自2004年7月1日起,将《中华人民共和国资源税代扣代缴管理办法》(国税发〔1998〕49号)第二条中“扣缴义务人应当主动向主管税务机关申请办理代扣代缴义务人的有关手续。主管税务机关经审核批准后,发给扣缴义务人代扣代缴税款凭证及报告表”的规定予以废止。资源税的代扣代缴事宜,一律依照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的有关规定办理。


国家税务总局       
二○○四年六月二十三日