江苏省宿迁市人民政府


宿迁市人民政府关于批转市公安局宿迁市常住户口准入管理办法的通知

宿政发〔2008〕89号


各县、区人民政府，宿迁经济开发区、市骆马湖示范区、苏州宿迁工业园区，市各委、办、局，市各直属单位：
市公安局《宿迁市常住户口准入管理办法》已经市人民政府同意，现批转给你们，请认真贯彻执行。



二ＯＯ八年九月五日


宿迁市常住户口准入管理办法
（市公安局 二ＯＯ八年九月）
　　第一条 为进一步推进城镇化建设进程，扩大人口规模，提高城市和城镇发展质量，提升人气，富集要素，适应经济和社会事业发展需要，根据《中华人民共和国户口登记条例》、《省政府批转省公安厅关于进一步深化户籍管理制度改革意见的通知》等有关规定，结合实际，制定本办法。
　　第二条 本办法所指的准入范围包括市中心城市、县城、建制镇建成区。
　　第三条 常住户口准入的基本条件为：有固定住所，或稳定职业（生活来源）。
　　固定住所：包括购买的商品房、房改房、二手房、自建房、租住房、单位给本单位员工使用的集体住房。
有稳定职业（生活来源）：指被当地机关、团体、企业（含民营和私营）、事业等单位正式录用（其中被企事业单位录用、聘用的应签订劳动合同并缴纳养老保险），或从事第二产业、第三产业，具有稳定的经济收入。
公安机关对有稳定职业（生活来源），但暂无固定住所的人员，根据具体情况设立集体户口，进行登记管理。对工作人员10人（含）以上的由单位申请单独设立； 10人以下的由公安机关综合设立，统一管理。单独设立、综合设立的集体户口，用人单位必须明确具体的管理人员，负责单位员工户口迁入、迁出等日常管理工作，做到变动及时、管理规范。
　　第四条 租房人员户口的准入：
　　我市户籍人口租住成套合法产权住房或商住两用房，已实际入住或经营使用，经产权人同意，租房人可将本人、共同生活的亲属户口迁入，在实际居住地或在常住集体户做“租住户”登记。
租房人登记常住户口时，需提供租房人的身份证、户口簿、房屋租赁合同。在实际居住地登记入户的，出租房屋产权人需提供身份证、产权证或购房合同、同意入户证明。
　　第五条 暂住人员的户口准入：
　　在我市同一住所暂住满2年、具有稳定收入的暂住人员，凭个人申请、暂住证（含居住证）、入户人员居民户口簿、居民身份证、亲属关系证明，可登记常住集体户口。
　　第六条 亲属投靠户口的准入：
　　亲属投靠户口申报，凭被投靠人书面申请、居民户口簿、单位或村（居）委会出具的共同居住生活证明及投靠人居民户口簿，可登记常住户口。
　　第七条 投资、购买商品房人员户口的准入：
　　（一）经工商部门注册登记的私营企业或个体工商户，业主或单位员工可登记常住户口。股份制企业可参照此标准执行。
　　（二）外商（含港、澳、台商）来宿迁市境内投资办企业，其大陆亲属或企业在职大陆员工可登记常住户口。
　　（三）在宿迁市境内投资兴业的，投资者或单位在职员工可登记常住户口。
　　（四）引资在宿迁市兴办工业企业（含农副产品加工企业），且项目已竣工或已开业的，引资人可整户登记常住户口。
　　（五）购买商品房（含“二手房”）、非住宅商品房的，房产所有者可整户登记常住户口。
　　符合上述条件的人员，凭房屋所有权证（或购房相关手续，或营业执照，或单位证明），落户人户籍证明，可在单位集体户、店铺开设地或住所地登记常住户口，单位在职员工尚需提供劳动合同、缴纳养老保险证明及单位同意落户证明。16周岁以下未成年人须随监护人同时迁移，方可申报户口登记。
　　第八条 引进人才户口的准入：
　　（一）异地引进的人才，已落实用人单位的，凭个人申请、用人单位证明或人才服务中心同意落户证明、户口迁移证，可登记常住户口；未落实用人单位（正在落实或自谋职业）的，凭人才服务中心同意落户证明、户口迁移证，可登记常住户口；
　　（二）具有本科以上学历或中级以上技术职称且进入市人才库的人员，要求在市区落户的，凭学历或职称证明以及市人才服务中心出具的证明，即可办理整户落户手续。
　　（三）具有颁发中专以上学历或技术职称资格的学校，由学校、培训机构（不含6个月以下短期培训机构）提出申请并提供求学、培训人员花名册(外省、市需提供户口迁移证)，可登记常住户口。
　　第九条 干部、职工调动户口的准入：
　　干部、职工调动落户，凭工作调动介绍信（单位证明）、本人身份证件、随迁人员户籍证明，可登记常住户口。
　　第十条 对符合上述落户条件的我市常住人口户口迁移（申报）事项，市公安局和县（区）公安（分）局不再逐级审核审批，申请人可以直接到申请落户地公安派出所办理落户手续。
　　第十一条 对集体户口已不具备管理条件的，应予以撤销；对户口已迁入但在实际管理中已不具备户口准入条件的，公安机关应按照实际居住地登记常住户口的原则，责成户口迁出，并停止办理户口相关业务。
　　第十二条 本办法由市公安局组织实施并负责解释。
　　第十三条 本办法自公布之日15日后施行。《市政府批转市公安局关于市区常住户口准入管理办法的通知》（宿政发〔2005〕107号）同时废止。

房屋转租行为在我国的司法实践

刘亚利


　　房屋转租是指承租人在原有租赁关系的基础上将租赁物出租给他人使用、收益的行为。对于房屋转租的立法例，世界各国采用不同的法律规定加以限制。本文就这一问题进行粗浅的探讨。
　　一、各国对房屋转租的立法比较
　　少数国家是采取放任主义的立法模式，如法国民法认为转租是承租人的权利，如果没有禁止性约定、在不损害出租人利益的情况下，承租人可以转租。多数国家采取限制主义立法模式如日本、德国等国民法规定，非经出租人同意，承租人不得转租。还有一些国家如意大利民法采取区别主义立法模式，即区别不同情况，采用放任主义或者限制主义。意大利民法典第1594条规定：“除有相反的约款，承租人有将出租物让渡他人的转租权，但未经出租人的同意不得转卖契约；涉及动产物时，转租应当有出租人授权或者与习惯相符。”第1642条规定，产生孳息的物品租赁未经出租人同意，承租人不得将租赁物转租。
　　我国对于转租采用限制主义立法模式。即规定，承租人进行转租必须事先征得出租人的同意。《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
　　二、房屋转租的法律分类
　　房屋转租可分为合法转租和非法转租。合法转租是指承租人征得出租人的同意，将房屋转租给第三人。非法转租是指承租人未征得出租人的同意，擅自将房屋转租给第三人。
　　（一）采用限制主义立法模式的国家，未经出租人同意的转租即为非法转租，会产生一定的法律后果。
　　一是转租合同是否有效的问题。对于承租人与次承租人之间的转租合同的效力问题，目前观点不太一致。第一观点认为，只要出租人没有在租赁合同中禁止承租人转租，承租人则可以不经承租人的同意而转租，因承租人并未违反约定，该擅自转租行为应属有效。第二种观点认为，如果出租人并未在租赁合同中约定承租人可以转租，则说明出租人没有授权承租人转租，构成无权处分，该转租合同无效。第三观点认为，属于广义上的无权处分行为，转租合同效力待定。笔者认为第三种观点符合现行的合同自由原则和相对性原理。转租合同的成立从形式到内容与普通合同并没有区别，可以类推适用我国《合同法》第五十一条规定，认定转租合同的效力。《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”承租人非法转租，只有在出租人追认时，方有效；如果不追认，则不发生法律效力。因此转租合同是效力待定合同。
　　二是出租人的解除权。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。此条规定是法律赋予出租人的一项权利，出租人可以选择行使此项权利即解除租赁合同，也可以放弃此项权利即不解除租赁合同。如果出租人不解除租赁合同，实际上是对已经存在的转租关系进行了追认，从而使得转租合同从效力待定的状态变成了有效的状态，出租人与承租人之间的关系和普通租赁合同关系相同。如果出租人解除合同，有以下几种情况值得研究。
　　《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。根据合同相对性原理，出租人只能解除租赁合同。如果出租人选择了解除租赁合同关系，虽然承租人与次承租人的租赁合同是成立的，但是因为租赁合同解除后，租赁的标的物被出租人收回，造成转租合同实际不能履行，此时的转租合同关系只能终止。由此次承租人可以向承租人主张合同不能履行的相关赔偿。
　　对于承租人仅以一部分房屋转租，出租人是否有权解除合同？《合同法》第二百二十四条的规定是出于保护原出租人利益的考虑，但实际上正常的转租并不损害原出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租关系所带来的租金收益，转租行为的发生并不影响出租人实现收益的愿望，也不会对出租人对房屋的所有权产生任何不利的影响。如果承租人的行为对出租人的利益的取得并无不利，那么出租人只能对转租部分享有解除权，这符合物尽其用原则，也真正实现了利用合同促进经济效益的功能。当然如果该转租行为对出租人是不利的，出租人可以解除全部租赁合同，这是基于保护出租人的物权的角度来考虑。
　　如果转租合同履行结束后，出租人才发现转租，出租人是否有权解除租赁合同？笔者认为，转租合同结束后，出租人无权解除合同。首先，从利益角度看，出租人已经实现了其基于租赁合同所能获得的期待利益，转租并没有损害出租人的利益，如果出租人事后解除合同，无疑只是出于对承租人的不诚信行为来进行报复罢了，对出租人和承租人没有任何益处，出租人有权利滥用之嫌；其次，从出租人同意的方式讲，同意分为明示和默示两种方式，在双方合同已经履行完毕，转租事实已经结束的情况下，法院应该推定出租人为默示同意。
　　2．承租人非法转租是否构成侵权以及转租收益性质的认定
　　一是是否构成侵权，有的学者认为承租人的转租构成对出租人所有权的侵权。有的则反对此说,认为出租是物之所有权人通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金作为其他权能转移的代价。当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加，受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任,因而出租人的所有权难说受到了侵害。但反对者并没有提出出租人以何种诉讼请求来维护自己的权益。笔者认为，根据我国《合同法》转租须经出租人同意的规定，能否转租属于出租人对租赁物享有的处分权能的表现，如果未经出租人同意而转租，应该构成对所有权的侵害，可以以侵权之诉起诉承租人。
　　二是非法转租所得租金性质。有的学说认为是不当得利。有些学者则认为，承租人违法转租，不属无权处分行为，且出租人与承租人有租赁关系存在，承租人支付对价而为使用收益，出租人对租赁物已无使用收益之权能，故承租人违法转租并未使出租人受到损害，从而违法转租原则上应在租赁契约上求得解决，出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿，无需借助于不当得利请求权。王利明先生则认为，承租人无权通过转租而获取利益，因而对于承租人所获得的扣除租金部分的剩下的收益部分，可作为不当得利而向出租人返还。笔者认为，出租人因出租房屋而得到租金收益，其对待对价是使承租人取得租赁房屋的使用收益权。虽然承租人进行了转租，但是出租人在法律上并没有因为转租行为而直接受到损害，出租人仍然可以从承租人处获得租金。因此，转租人因转租取得收益，对出租人而言，并不构成不当得利。当然，出租人对因转租而造成房屋毁损或其他损失的，可以依租赁合同或者侵权之债主张损害赔偿责任。


北安市人民法院　刘亚利