律师在证券业务中不实陈述的民事责任

邓 磊


关键词：律师 证券 不实陈述 民事责任 要件

证券法律制度中的信息披露制度是对投资者进行保护的有力手段，是证券法律制度的基石和核心。在证券发行交易过程中，各信息披露义务人有负有及时真实披露信息的义务，参与证券业务的律师在证券发行交易过程中要出具法律意见书和律师工作报告等专业性文书，自然也应承担信息披露义务。但目前我国证券市场法律服务机构存在着极其严重的混乱现象，部分律师事务所和律师为了自身的利益，敢于公然违法迁就证券发行人的非法要求，参与证券发行交易等的虚假陈述，甚至出谋划策。这种令人担忧的情况，若不能够及时解决，将制约证券市场长期发展，给经济建设带来的负面影响。尽管对他们的行政、刑事处罚必不可少，但对他们的民事责任追究绝不应忽略，更不可以行政、刑事处罚代替其民事责任。

一、对我国证券法关于律师不实陈述①承担民事责任的评价
我国法律法规对律师在证券业务中不实陈述的行为予以禁止，并规定了相应的法律责任。这主要体现在以下相关法律法规条文中：
1.《律师法》第三条规定：“律师执业必须遵守宪法和法律，恪守律师职业道德和执业纪律。律师执业必须以事实为根据，以法律为准绳。”
2.《证券法》第一百六十一条规定：“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构和人员，必须按照执业规则规定的工作程序出具报告，对其所出具报告内容的真实性、准确性和完整性进行核查和验证，并就其负有责任的部分承担连带责任。”
3.《证券法》第二百零二条规定：“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假的，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，并由有关主管部门责令该机构停业，吊销直接责任人员的资格证书。造成损失的，承担连带赔偿责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
4.《股票发行与交易管理暂行条例》第七十三条规定：“会计师事务所、资产评估机构和律师事务所违反本条例规定，出具的文件有虚假、严重误导性内容或者有重大遗漏的，根据不同情况，单处或者并处警告、没收非法所得、罚款；情节严重的，暂停其从事证券业务或者撤销其从事证券业务许可。对前款所列行为负有直接责任的注册会计师、专业评估人员和律师，给予警告或者处以三万元以上三十万元以下的罚款；情节严重的，撤销其从事证券业务的资格。”
5.《股票发行与交易管理暂行条例》第七十七条规定：“违反本条例规定，给他人造成损失的，应当依法承担民事赔偿责任。”
6.《禁止证券欺诈行为暂行办法》第十二条第二款规定：“前条所称虚假陈述行为包括律师事务所、会计师事务所、资产评估机构等专业性证券服务机构在其出具的法律意见书、审计报告、资产评估报告及参与制作的其他文件中作出的虚假陈述。”
7.《禁止证券欺诈行为暂行办法》第二十条规定：“证券经营机构、专业性证券服务机构有本办法第十二条所列行为的，根据不同情况，单处或者并处警告、没收非法所得、罚款、暂停其证券经营业务、其从事证券业务或者撤销其证券经营业务许可、其从事证券业务许可。”
8.《禁止证券欺诈行为暂行办法》第二十三条规定：“实施欺诈客户行为，给投资者造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”
9.《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第六号（法律意见书的内容与格式）》第四条规定：“律师应当对出具法律意见书所依据的事实和材料进行核查和验证。若有过错，应承担相应的法律责任。”
分析以上的规定，我们可以得出以下结论：
1.民事责任制度规定模糊，缺乏可操作性，无法援引适用。（1）在证券民事赔偿案件中，律师事务所及其责任人员与证券发行人是何种法律关系，应承担什么法律责任（一般责任还是连带责任或按份责任，补充责任还是清偿责任，过错责任还是无过错责任）都没有作出具体规定。（2）没有规定律师承担民事损害赔偿责任的范围及计算方法。证监会颁布的行政法规及最高法院的司法解释中均没有规定律师事务所及其责任人员对投资者损害赔偿额的确定依据及计算方法。（3）投资者进行诉讼应如何操作，我国法律法规并没有具体规定。依照《证券法》和《股票发行与交易管理暂行条例》的规定，投资者当然有权要求在证券业务中不实陈述的律师事务所和律师承担赔偿责任。但实际情况是，法律的这些规定仅成为一种宣言，因为这些规定太原则，根本不具有操作性。（4）在律师民事责任制度中缺乏相应的财产保证制度和财产实现制度。
2.现行证券法律制度存在以行政和刑事责任代替民事责任倾向。中国的法律制度历来有重刑轻民、重行轻民的特点，证券法律制度也不例外。在《证券法》之前，规范证券市场的法律主要是1993年国务院颁布的《股票发行与交易管理暂行条例》和1993年9月2日国务院证券委发布的《禁止证券欺诈行为暂行办法》。《条例》与《办法》对证券欺诈者法律责任的规定大篇幅的是行政责任，《股票发行与交易管理暂行条例》只在第77条概括地规定，给他人造成损失的，应当依法承担民事赔偿责任。《禁止证券欺诈行为暂行办法》也只在第23条涉及到了虚假陈述者的民事责任。1999年实施的《证券法》对因违法导致的行政责任和刑事责任做了详尽的规定，但涉及投资者权益保护和民事责任承担的条款规定得十分简单，语焉不详且缺乏可操作性。这种偏重于行政责任和刑事责任的立法格局导致的结果是违法违规者不断受到行政制裁或刑事处罚，但是受损害的投资者却得不到应有的赔偿和保护。
3.律师民事责任制度实行过错责任，加重了被侵权人的举证责任。根据《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第六号（法律意见书的内容与格式）》第四条的规定，律师只在有过错的情况下，才承担相应的法律责任，而过错责任则须由受害人承担举证责任，如此明文规定，我们便课以受害人较重的举证责任，但要求证券市场中处于弱势地位的投资者对律师的主观心理状态进行举证，这显然是不现实的。美国《证券交易法》第18条规定受害人须举证自己为善意，且交易损失与文件不实记载具有因果关系，此种规定被认为是加重受害人举证责任，备受批评，在美国的司法实践中已很少引用，更何况要求受害人证明被告存在过错。
4.对律师的勤勉尽职义务的规定却并不详尽。就上述规定来看，我国法律对律师勤勉尽职义务的规定主要体现在以下三个方面：首先，律师在制作律师工作报告时要对上市公司涉及的事项逐项进行审查；其次，一些法律法规和规章中对律师参与证券业务进行了禁止性规定，对某些行为课以相应的责任；再次，中华全国律师协会制定的《律师职业道德和执业纪律规范》很多条文涉及到律师的诚实、尽职的要求，但是这个面向律师群体的规范尚不能含概律师涉足的所有领域，尤其在判断律师参与证券业务的行为是否属于勤勉尽职时还远远不够。从理论上讲，在信息披露中违反勤勉尽职义务的律师应当对因该不实陈述而受损的投资者承担连带侵权责任。但是，我国现行证券法律制度对律师违反勤勉尽责义务应承担的责任规定得很少。这方面的规定或者比较含糊，仅仅说"承担法律责任"，或者以行政责任为主；而对民事责任的规定则极少。②

二、律师不实陈述承担民事责任的性质
律师作为信息披露义务人由于公开文件中的不实陈述给投资者造成损失的，应当承担民事责任，这并不存在争议。在民事责任基础中，最基本的是契约责任和侵权责任，法学界对律师事务所等中介机构不实陈述民事责任的法律基础也主要为这两种观点：契约责任说和侵权责任说。③
1契约责任说。
根据我国《合同法》第十五条的规定，招股说明书为要约邀请，那么在发行股票过程中，投资者做出购买某种股票的行为则是要约，如果成交，发行人的行为就为承诺，合同成立。由此，发行人和投资者双方的行为则为一个缔约的过程，从理论上讲“从事契约缔结的人，是从契约交易外的消极义务范畴进入契约上积极义务的范畴，其因此而承担的首要义务系于缔约时善尽必要的注意。当事人因自己过失致使契约不成立者，对信其契约行为有效成立的相对人，应赔偿基于此信赖而善的损害。”④所以法律应该保护当事人基于相信合同有效成立而产生的信赖利益。发行人为发行股票而公开招股说明书时，事实上已经进入一种缔约的状态，律师作为专业人员在缔约过程中出具法律意见书和律师工作报告，由于其在法律上的地位，在信息和专业上的优势，致使投资者对其法律意见书和律师工作报告的真实性产生合理的信赖。当这种信赖成为投资者作出投资决策的基础时，律师在法律意见书和律师工作报告中的不实陈述在本质上违背了其作为缔约当事人依据诚实信用原则所负的义务，导致投资者因对律师工作的合理信赖而产生信赖利益损失。因而律师作为不实陈述人应对投资者因合同不成立或者合同无效负缔约过失责任。⑤如果给投资者造成损失，则应当承担损害赔偿责任。
但是契约责任说在保护投资者利益的时候遇到的最大的一个问题就是契约的相对性问题。根据契约责任承担违约责任的一个前提条件就是责任人与投资者有契约关系或者现实交易关系的存在，且责任人有违反契约义务的事实并造成投资者的利益损害。这对于证券发行人不实陈述承担责任在适用上没有问题，但对于处于辅助地位的律师承担违约责任便有适用上的困难。因为律师作为证券发行辅助人，只跟发行人发生直接的关系，而对第三人即投资者并无契约关系或现实交易关系。
2.侵权责任说。
侵权行为的本质特征在于它违反的是法律规定的一般人的普遍义务，而非当事人之间约定的特定义务。因而侵权责任不是当事人自愿承担的责任，而是法律规定其必须承担的责任。我国《证券法》以及相关法规明确规定了律师在证券业务中必须按照执业规则规定的工作程序出具报告，对其所出具报告内容的真实性、准确性和完整性进行核查和验证，并就其负有责任的部分承担连带责任。因此如果律师在法律意见书和律师工作报告中有不实陈述的行为，则违反《证券法》等强行法的规定，应当承担侵权责任。如果造成投资者利益损害，则应承担侵权赔偿责任。
侵权责任说避免了律师承担违约责任适用上存在的相对性困难，从而弥补了契约责任说自身无法克服的理论缺陷，更有利于保护投资者的利益。具体表现在以下几个方面：第一，侵权责任说不再关心原告和被告之间是否存在契约关系，从而有效解决了证券市场中投资者权益的保护问题。只要被告存在不实陈述并满足法定条件，任何因合理信赖该不实陈述的投资者因该信赖而导致损失的人均可以依侵权责任要求赔偿。从保护投资者的角度考虑，侵权责任说更有利于信息披露制度目的的实现。我国台湾地区在1988年1月《证券交易法》修正时，也将违反信息披露义务的赔偿责任定性为侵权责任。⑥因而笔者认为侵权责任说更有利于保护投资者利益，维持投资者对证券市场的信心，保障证券市场持续稳定发展。
但这并不表明侵权责任说就能完全充分保护投资者权益，成为证券市场中不实陈述的普遍救济规则，因为根据侵权责任的一般举证原则，原告必须证明有被告有主观过错，且侵权行为与原告的损害事实之间有因果关系，因而侵权责任说还须面对来自证据法的障碍：第一，原告必须就被告不实陈述当时的主观心理状态进行举证；第二，原告须证明其损失与被告不实陈述行为之间具有因果关系。在司法实践中，处于弱势地位的投资者往往难以承担此举证责任，因而赔偿请求得不到支持，对投资者利益的保护也就成了“海市蜃楼”。笔者认为不妨借鉴加拿大《安大略证券法》中关于民事责任的规定，认为只要招股说明书及其任何修正载有不实陈述，而在股票募集或者公募期间购买人购入证券时不实陈述持续存在，那么购买人应该被视为已经信赖这项不实陈述。购买人有权向在招股说明书及其修正上签名的律师事务所或律师请求损害赔偿。⑦这样就赋予了律师作为信息披露义务人的法定责任，只要其违反法律的强制规定，投资者就可以依据法律的直接规定请求其赔偿损失，以减少投资者的举证责任，加大对投资者的保护。

三、律师不实陈述民事责任的构成
一般侵权行为的构成要件有四个，即：行为违法；有损害事实；违法行为与损害事实之间有因果关系；行为人有主观过错。证券的发行和交易是一个非常复杂的过程，影响价格的因素错综复杂，就律师在证券业务中不实陈述民事责任的构成而言，行为的违法性、损害事实的存在容易证明，但违法行为与损害后果之间的因果关系和行为人主观的过错则值得探讨。
1.违法行为与损害后果之间的因果关系
根据民法原理和司法实践，考察因果关系可以采取如下准则：在时间上原因的现象在前结果的现象在后；作为原因的现象是一种客观存在；作为原因的现象应当作为结果的现象的必要条件；如果违法行为实际上足以引起损害结果的发生，那么它就是损害结果的原因。证券市场不实陈述民事责任的因果关系要件中，除了被告的不实陈述外，原告的“信赖”是更重要的因素。因为不实陈述并不能直接导致财产上的损失，它必须因投资人的信赖并依据不实的信息而进行的投资才可能给投资者造成损害。当然，这种信赖必须是合理的，而不是盲目的信赖。
在证券发行交易过程中，投资者和参与证券业务的律师之间并没有发生直接交易，受害的股民在因果关系的举证方面经常遇到困难。因为原、被告之间存在着在专业和信息上的巨大差距，要求原告提供“信赖”被告不实陈述的证据，无疑是加给原告的一项不可克服的负担。我们可以借鉴美国市场欺诈理论，将举证责任在一定条件下倒置，来减轻原告的举证责任。即只要律师在出具的法律意见书或律师工作报告等文书中存在虚假记载、误导性陈述或者有重大遗漏，投资者在信息披露以后进行证券交易且遭受损失的，就可以认定违法行为与损害事实之间具有因果关系，除非律师能举出反证，证明投资者遭受的损失不是由不实的信息披露造成的。其次，根据大多数学者的研究成果，我国的证券市场是一个弱式有效市场，因而可以不局限于“有效市场”理论弱化投资者的证明责任。⑧笔者认为，不妨假定只要投资者能够以一定的形式证明如果不实陈述纠正后的市场价格与不实陈述期间的市场价格不同，那么因果关系便可以推定成立。但应允许行为人对此种推定提出抗辩，如认为其行为没有影响到股票价格的变动等，从而否定对该因果关系存在的推定。
2.行为人主观上有过错
我国《民法通则》把侵权行为分为一般侵权行为和特殊侵权行为两类，从构成要件上看，一般侵权行为和特殊侵权行为的一个重要区别就是是否以行为人有主观过错为要件。⑨我国证券法第二百零二条规定：“为证券的发行、上市或者证券交易活动出具审计报告、资产评估报告或者法律意见书等文件的专业机构，就其所应负责的内容弄虚作假……造成损失的，承担连带赔偿责任”；相应地，《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第六号（法律意见书的内容与格式）》第四条也作出规定，律师只在有过错的情况下，才承担相应的法律责任。这两条规定，表明了律师事务所或律师只有在故意的情况下，才承担责任。也就是说我国现行法律法规认定律师不实陈述为一般侵权行为，这和江平老师的观点是一致的。⑩
一般侵权行为则意味着由原告承担证明被告有主观过错的责任。在证券发行交易中，投资者处于弱势地位，难以有效地搜集符合全部构成要件的证据，如果根据一般侵权行为理论要求提起诉讼，无疑在程序上限制或禁止了投资者索赔，这显然不利于保护投资者的利益。因此各国证券法在确定发行人之外的人员的归责原则时，基本上都采取了过错推定的原则。即他们只有能够证明自己恪尽职守和合理调查才能免除承担责任。如加拿大《安大略证券法》规定，如果在招股说明书及其任何修正上的签名的中介服务机构能够证明存在以下情形，任何法人和非法人不需要承担赔偿责任：（1）在招股说明书及其修正存档时，他既不知情，也不同意；（2）在招股说明书签发之后，但在购买人购买证券之前，他在意识到招股说明书或其修正存在不实陈述时，即已作出撤回同意及其原因的一般合理通告；（3）就他承担责任的部分存在不实陈述，但他已经作出合理调查，并且有合理理由相信而且相信招股说明书或其修正的这些部分公平反映其报告书、意见书或声明书。11
2002年1月15日最高人民法院颁布的《关于受理证券市场因虚假陈述引发的民事侵权纠纷案件有关问题的通知》规定，虚假陈述民事赔偿案件必须以中国证监会做出的处罚决定为前置条件，虽然对此存在司法审判权以行政裁决权为前提的争议，但作为过渡性措施是可以理解的和接受的，而且，设置这种前置条件客观上解决了律师不实陈述民事赔偿案件的定性问题，即在构成要件上，无须投资者对行为人在主观上有过错进行举证，使案件比较接近或符合特殊侵权行为的特征。同时，由于《民法通则》颁布时尚未建立证券市场，立法上也不可能对证券市场中的不实陈述行为是否属于特殊侵权加以规定，而设置前置条件也在一定意义上起到了法定化的作用。

注释：
①违反信息披露法律规范的法定形态包括虚假陈述、重大遗漏和严重误导。为了论述方便，本文中将这三种违规类型统称为不实陈述。
②参见方流芳、姜朋、程海霞：《证券律师与上市公司信息披露》，载《证券时报》2002年8月5日。　
③台湾赖源河教授持独立责任说，认为台湾地区民法第184条第1款规定的侵权行为类型均为故意或者过失侵权，而证券发行交易中不实陈述欺诈的受害人可能是行为人在认识上无法预知的间接第三人，要证明行为人对其损害有主观上的故意或者过失较为困难。所以应该依据台湾地区民法第184条第2款的规定，解释为独立类型的损害赔偿请求权基础。
海南省海口市人民政府


海口市人民政府关于印发海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法的通知

海府[2007]20号


市政府直属各有关单位：
　　《海口市市政及公共服务设施建设项目拆迁补偿安置办法》已经市政府2006年第64次常务会议审议通过，现予印发，请认真执行。

二○○七年三月十五日

海口市市政及公共服务设施建设项目
拆迁补偿安置办法

第一章　总　则
第一条　为保护拆迁当事人的合法权益，依法做好市政及公共服务设施建设项目的拆迁补偿安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《海口市地价管理办法》等法律、法规及规章的有关规定，结合本市实际,制定本办法。
第二条　凡在本市实施本级政府投资建设的市政及公共服务设施建设项目，涉及房屋拆迁补偿安置的，适用本办法。
第三条　本办法所称市政及公共服务设施建设项目，是指城市道路、绿地、河道、桥涵、隧道、排水、防洪、防灾、垃圾处理等市政基础设施及其附属设施项目以及公共安全、文化体育、环境卫生、教育与医疗、社会福利与保障、行政管理与社区服务等非盈利性公共服务设施项目。
第四条　市建设行政主管部门是本市房屋拆迁行政主管部门，负责组织实施本办法。市房屋拆迁行政主管部门可以委托依法设立的管理房屋拆迁事务的组织(以下称市房屋拆迁管理部门)，负责市政及公共服务设施建设项目拆迁的日常监督管理工作。
市土地、规划、房产、城管执法等部门应当在各自职责范围内，分别负责市政及公共服务设施建设项目拆迁的有关工作。
第五条　市政及公共服务设施建设项目的建设单位依法取得房屋拆迁许可证后，应当依照本办法，对被拆迁人给予补偿安置。
第六条　拆迁范围确定后，市房屋拆迁管理部门应当书面告知相关职能部门和项目所在区人民政府。相关职能部门和项目所在区人民政府应当根据各自的职责，协助做好房屋拆迁工作。
市土地行政主管部门应当暂停办理土地出让、转让和改变土地使用性质等手续，在30日内进行土地权属确认，如拆迁户数达200户以上的项目，可延长15日。
市规划行政主管部门应当暂停办理新建、改建、扩建项目及改变房屋使用性质等手续。
市房产行政主管部门应当暂停办理房屋交易、租赁和抵押等手续，协助实施房屋权属调查，并在30日内确认已进行产权登记的被拆迁房屋的使用性质和产权面积。
项目所在区人民政府应当向被拆迁人做好宣传工作，协助拆迁人进行拆迁调查、公示、补偿安置等工作。
在拆迁公告期限内，市规划、土地、城管执法等部门应当依照有关法律、法规对拆迁范围内的违法建筑进行认定和处罚，并对本办法规定不予以补偿以及未按本办法规定处理后予以补偿的违法建筑，依法作出限期拆除的决定。当事人逾期不自行拆除的，由有关部门依照海口市人民代表大会常务委员会《关于整治违法建筑的决定》的规定，组织强制拆除。
第二章　拆迁管理
第七条　拆迁前期工作按照下列程序进行：
（一）建设单位取得建设项目立项、选址批准文件后，向市房屋拆迁管理部门提出申请；
（二）市房屋拆迁管理部门审查合格后，发布建设项目拆迁调查通告，公布有关拆迁调查事项；
（三）建设单位对拆迁范围内的土地、房屋及附属物进行调查；
（四）建设单位在实施拆迁的区域内张榜公布房屋调查登记结果；
（五）建设单位委托估价机构对拆迁范围内的土地、房屋及附属物进行估价；
（六）建设单位编制拆迁补偿安置方案和补偿安置资金预算，报市房屋拆迁管理部门和市投资主管部门审核批准后实施；
（七）建设单位落实补偿安置资金和安置房源，并办理补偿安置资金监管手续；
（八）建设单位办理土地、规划等有关批准手续。
第八条　后期拆迁工作按照下列程序进行：
（一）建设单位持建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、补偿安置资金证明等文件向市房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证；
（二）市房屋拆迁管理部门对建设单位（以下称拆迁人）的申请进行审查，符合条件的，由市房屋拆迁行政主管部门颁发房屋拆迁许可证，并依法发布拆迁公告，公布有关拆迁事项；
（三）估价机构公示估价结果。拆迁当事人对被拆迁房屋的估价结果有异议的，应当按照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定进行处理；
（四）拆迁人和被拆迁人签订拆迁补偿安置协议；
（五）拆迁人按照拆迁补偿安置协议对被拆迁人进行补偿安置；
（六）拆迁行政裁决、强制拆迁。拆迁当事人经协商达不成协议的，可按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，申请行政裁决。被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由市房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
（七）拆除房屋；
（八）拆迁人按协议付完补偿款后，将被拆迁房屋的土地使用证及房屋产权证移交市房屋拆迁管理部门，由市房屋拆迁管理部门移送有关部门予以注销。
第九条　被拆迁人应当配合拆迁调查工作，按照拆迁调查通告的要求，持有效证件到指定地点办理登记手续，进行产权核定。
被拆迁人在规定的时间内不进行产权登记、不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应的责任。
被拆迁人不如实提供有关资料、拒绝调查和实地查勘的，由拆迁人按下列方式进行拆迁调查和估价:
（一）应当向土地、房产及规划等部门查阅土地及房屋的权属登记档案资料；
（二）邀请拆迁当事人之外且与拆迁当事人无利害关系的第三人为见证人共同到场，按有关规定，对估价对象外部状况进行现场查勘和拍照；
（三）在查勘表上如实做好记录和相应说明，经第三人核对后，签字见证；
（四）按法定程序进行估价。
第十条　承担本市房屋拆迁评估的机构，应当具备相应资质。市房屋拆迁管理部门应当规范管理拆迁估价行为，定期向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
第十一条　项目拆除工程总经费在200万元以上的，拆迁人应当通过招投标方式确定承担拆除工程的企业。承担拆除工程的企业应当具备相应的施工资质。
第十二条　市房屋拆迁管理部门应当制定本市房屋拆迁单位资格管理制度，并依法对拆迁人与房屋拆迁单位的拆迁行为进行指导、考核和监督。
第三章　拆迁补偿与安置
第十三条　拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率低于50%，按50%计算。
第十四条　被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以将房屋室内自行装修装饰部分纳入被拆迁房屋估价，统一通过委托估价确定。
第十五条　实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人可以按照下列方法结算房屋差价：
（一）安置房面积小于或等于被拆迁房屋面积的，按安置房与被拆迁房屋的房地产市场评估价的差价进行结算；
（二）安置房面积大于被拆迁房屋面积10平方米以内的部分（含10平方米），按安置房的房地产市场评估价70%结算；安置房面积大于被拆迁房屋面积10平方米以上的部分，按安置房的房地产市场评估价结算。
第十六条　被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋的权属证书及权属档案为准。
房屋权属证书与权属档案对房屋性质记载不一致的,以权属档案为准；因房屋权属证书和权属档案对房屋性质记载不明确而存在争议的，拆迁当事人应当向市规划行政主管部门申请确认。市规划行政主管部门应当自收到申请之日起15日内，予以认定。
房屋权属证书及权属档案对房屋面积记载不明确或存在争议的，可委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算；对测算结果存在异议的，可以向依法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定。
第十七条　拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物，属于2005年5月26日海口市人民代表大会常务委员会《关于整治违法建筑的决定》实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。属于2005年5月26日前建设的，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不予补偿；不严重影响城市规划的，按以下方式给予补偿：
（一）属于1990年4月1日前建设的，依据有关规定予以处罚，并补办相关手续后，按照评估价给予补偿。被拆迁人在规定期限内签订补偿安置协议的，可以免予处罚。
（二）属于1990年4月1日后至2005年5月26日前建设的，依据有关规定予以处罚，并由拆迁人向市规划行政主管部门按每平方米50元标准代缴市政设施配套费，补办相关手续后，按照评估价给予补偿。代缴的费用从被拆迁人补偿总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订补偿安置协议的，可以免予处罚。
第十八条　拆迁范围内，被拆迁人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。
第十九条　拆迁范围内，被拆迁人使用的土地使用权属于无偿或划拨方式取得的，按照下列方式给予补偿：
（一）居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认后的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。
（二）单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，由拆迁人按划拨土地使用权评估价给予补偿。
（三）因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有国有土地使用证的，由拆迁人按划拨土地使用权评估价给予补偿。
第二十条　拆迁范围内，被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按下列方式给予补偿：
（一）已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
（二）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。
（三）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，符合本市土地利用总体规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重影响城市规划的，依照《海口市土地违法行为处罚规定》的规定予以处罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评估价给予补偿。拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订补偿安置协议的，可以免予处罚。
（四）集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
（五）因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证的，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。
（六）本条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）款以外的其他集体土地，按照该区位现行最高征地价给予补偿。
第二十一条　被拆迁人在拆迁前未经有关部门批准，自行将临街的居住用房改变为经营性用房，并符合相关条件的，按下列方式给予补偿：
（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被拆迁前连续5年以上（含5年）依法纳税的，拆迁人可按照居住用房的评估价增加100%给予补偿。改变房屋用途的时间以相关年度营业执照为准。
（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被拆迁前连续5年以上依法纳税的，拆迁人可按居住用房的评估价增加50%给予补偿。
（三）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后改变为经营性用房，持有合法建筑的有效证件、合法有效的工商执照并正在营业中以及被拆迁前连续2年以上5年以下依法纳税的，拆迁人可按照居住用房的评估价增加30%给予补偿。
（四）被拆迁房屋有土地使用证但其他产权手续不全的，按本办法第十七条规定处理后，对持有合法有效的工商执照并正在营业中以及被拆迁前连续2年以上依法纳税的，拆迁人可按照居住用房的评估价增加15%给予补偿。
第二十二条　拆迁下列建筑物、构筑物及其他附属物一律不予补偿：
（一）本办法第十七条规定不予补偿以及未按本办法第十七条规定处理的违法建筑；
（二）违反土地管理法律法规占用土地未办理用地手续以及未按本办法第二十条规定处理的；
（三）拆迁公告发布后，新建、扩建和改建的房屋；
（四）超过批准期限的临时建筑。
第二十三条　房屋拆迁有关补助费按下列标准执行：
（一）搬迁补助费：按被拆迁房屋建筑面积每平方米10元计算，不足500元补足至500元。
实行货币补偿和一次性安置的，拆迁人应当给予被拆迁人或房屋承租人一次性搬迁补助；实行产权调换的，拆迁人应当在被拆迁人或房屋承租人搬出被拆迁房屋和周转房时，分别给予搬迁补助。
（二）临时安置补助费：按被拆迁房屋建筑面积计算，每月每平方米10元，不足500元/月补足至500元/月。
实行货币补偿的，按照3个月支付一次性临时安置补助费；实行产权调换的，按照拆迁补偿安置协议约定的过渡期限支付。
（三）电话、水表、电表、管道燃气、太阳能热水器、空调、宽带端口及有线电视的迁移费用，按现行有关规定给予补助。
第二十四条　房屋拆迁奖励按下列标准执行：
（一）按时签订协议奖励：被拆迁人在拆迁期限内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人可按被拆迁房屋的建筑面积每平方米30元给予一次性奖励。
（二）提前搬家奖励：被拆迁人自拆迁公告首日起60日内，签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的，拆迁人除按本条第（一）项给予按时签订协议奖励外，可按下列标准给予一次性奖励：
1. 40日内完成搬迁的，按被拆迁房屋建筑面积每平方米50元计算奖励；
2. 第41日至第50日内完成搬迁的，按被拆迁房屋建筑面积每平方米40元计算奖励；
3. 第51日至第60日内完成搬迁的，按被拆迁房屋建筑面积每平方米30元计算奖励。
（三）选择货币补偿奖励：被拆迁人选择货币补偿方式的，拆迁人可以按被拆迁房屋的建筑面积每平方米50元给予一次性奖励。
第二十五条　拆迁非住宅房屋，实行产权调换，造成停产停业的，拆迁人应当给予被拆迁人适当补偿。营业铺面按该铺面评估价的1%/月给予补偿，生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补偿，其他非住宅用房按该用房评估价的0.6%/月给予补偿。
第二十六条　被拆迁人重新购置房屋时，其价款中相当于拆迁补偿安置协议确定的补偿金额的部分免交契税。
被拆迁人办理免交契税手续，须同时提交下列文件：
（一） 拆迁补偿安置协议；
（二） 购房合同；
（三） 身份证件；
（四） 市房屋拆迁管理部门出具的证明；
（五） 有关部门要求提供的其他资料。
第二十七条　属于海口市特困居民援助中心依据有关规定认定为住房困难援助对象的被拆迁人，选择货币补偿方式且补偿总额低于5万元的，按5万元/户标准给予补偿；选择产权调换方式的，拆迁人置换不低于海口市人均居住面积15平方米的安置房，不作差价结算，超过部分按成本价结算。
第二十八条　被拆迁人不配合拆迁，在规定期限内拒绝签订拆迁补偿安置协议、搬迁的，不享受本办法规定的拆迁奖励。
第四章　附　则
第二十九条　本办法第十七条所称房屋及其附属物评估价以及第二十一条所称居住用房评估价，均不含所占用及分摊的土地使用权评估价。
第三十条　本办法具体应用的问题由市建设行政主管部门负责解释。
第三十一条　本办法自发布之日起施行。