杭州市电梯安全监察办法

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杭州市电梯安全监察办法

浙江省杭州市人民政府


杭州市电梯安全监察办法

市政府令[2011]263号


  《杭州市电梯安全监察办法》已经2010年12月17日市人民政府第58次常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。



代 市 长
二○一一年一月十日


杭州市电梯安全监察办法

  第一章 总则
  第一条 为加强电梯的安全监察,预防和减少事故,保障人民群众生命和财产安全,根据《中华人民共和国产品质量法》、《特种设备安全监察条例》、《浙江省特种设备安全管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在本市行政区域内从事电梯生产(含制造、安装、改造、维修,下同)、销售、使用、日常维护保养、检验检测及相关监督管理活动,应当遵守本办法。
  本办法所称电梯,是指动力驱动,利用沿刚性导轨运行的箱体或者沿固定线路运行的梯级(踏步),进行升降或者平行运送人、货物的机电设备,包括载人(货)电梯、自动扶梯、自动人行道等。
  第三条 杭州市质量技术监督部门负责全市电梯安全监察工作。萧山区、余杭区和各县(市)质量技术监督部门负责本行政区域内的电梯安全监察工作。
  建设、公安、工商、房管、安全生产监督等行政管理部门应当按照各自法定职责,做好电梯的安全监督管理工作。
  第四条 电梯使用单位应当开展电梯安全知识和相关法律法规规章的宣传工作,倡导安全文明乘梯,增强电梯乘客安全意识、提高自我保护能力。
  第五条 政府鼓励电梯生产、使用单位开展电梯节能技术的研究、开发和推广,促进电梯节能技术的创新和应用。
  政府采取提供保费补贴等方式鼓励电梯使用单位参加电梯安全责任保险,以保障乘客合法权益,降低电梯使用的安全风险。
  第二章 电梯的生产和销售
  第六条 电梯生产单位应当在依法取得相关行政许可后,方可从事相应的电梯制造、安装、改造和维修。
  电梯生产单位不得向其他单位或者个人出借、出租、转让从事电梯制造、安装、改造和维修的资质证书。
  第七条 电梯制造单位应当向使用单位提供下列技术指导和服务:
  (一)必要的技术帮助;
  (二)易损耗的电梯备品备件;
  (三)应急救援等专业技能培训。
  第八条 禁止销售下列电梯及相关产品:
  (一)未附有符合安全技术规范要求的设计文件、产品质量检验合格证明、安装及使用维修说明、监督检验证明等文件的;
  (二)利用旧零部件拼装的;
  (三)国家已经明令淘汰、报废的;
  (四)零部件以假充真、以次充好、以旧充新的;
  (五)法律、法规规定禁止销售的其他电梯及相关产品。
  第九条 从事电梯安装、改造、重大维修的施工单位应当于施工前将拟进行的电梯安装、改造、重大维修情况书面告知市质量技术监督部门或其委托的施工所在地质量技术监督部门。
  电梯的安装、改造、重大维修过程,应当经国家特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验;未经监督检验合格的,电梯不得交付使用;经监督检验合格的,应当核发安全检验合格标志。
  第十条 从事电梯安装、改造、维修的作业人员应当取得国家统一格式的特种作业人员证书,且证书聘用记录齐全。
  第十一条 电梯改造应当由原制造单位或者其委托、同意的单位实施。原制造单位已经注销或者电梯改造单位无法取得原制造单位委托、同意的,电梯使用单位应当委托具有不低于原制造单位资质的单位实施电梯改造。
  电梯改造单位未经原制造单位委托、同意改造电梯的,电梯改造完成后,电梯改造单位应当按照安全技术规范的要求对电梯进行校验和调试,更换该电梯的产品铭牌,并在产品铭牌、质量证明书上标明本单位名称、改造日期和本单位电梯制造资质许可证件编号等信息。
  电梯改造单位应当对改造后电梯的质量以及安全运行涉及的质量问题负责。
  第十二条 建设工程的建设单位应当对电梯的安全管理履行下列职责:
  (一)委托具有相应资质的单位设计使用电梯的建筑结构,电梯井道、底坑、机房、导轨支架预埋等设计应当符合电梯安装、使用的特殊要求,避免造成安全隐患;
  (二)保证电梯的选型、配置及备用电源的要求与建筑结构、使用需求相适应;
  (三)建设本办法第十五条规定的建设工程,应当在施工招标文件中提出所选用电梯配置电梯安全运行监控系统的技术条件;
  (四)建设单位与使用单位不一致的,建设单位向使用单位移交的电梯应当符合安全技术规范的要求,并同时移交完整的安全技术档案、警示标志以及安全检验合格标志。
  第三章 电梯的使用
  第十三条 电梯的所有权人为电梯使用单位。电梯所有权人委托其他单位管理电梯的,受委托单位在双方约定的范围内承担电梯使用单位的职责。
  第十四条 电梯在投入使用前或者投入使用后30日内,使用单位应当向市质量技术监督部门登记。
  报废、停止使用电梯或者拆除、转让电梯的,电梯使用单位应当在市质量技术监督部门规定的期限内办理相应的报停、注销、变更手续。
  第十五条 全部或者部分使用财政性资金的建设项目和新建的下列公共场所使用的电梯,应当配置具有图像采集功能的电梯安全运行监控系统,并与电梯日常维护保养单位的电梯安全运行监控中心联网:
  (一)学校、幼儿园、托儿所;
  (二)医疗机构;
  (三)广场、公园、桥梁、人行天桥、人行地道、机场、火车站、客运码头、公共汽(电)车场(站)、轨道交通站点、公共停车场;
  (四)商店(场)、超市、宾馆、商品交易市场、餐饮场所、娱乐场所;
  (五)体育场(馆)、展览馆、影剧院、音乐厅、档案馆、图书馆、博物馆(院)、美术馆、科技馆等科教、文化、艺术场所;
  (六)市政府规定的其他公共场所。
  新建住宅使用的电梯和既有住宅增设的电梯,应当配置具有运行参数采集功能的电梯安全运行监控系统,并与电梯日常维护保养单位的电梯安全运行监控中心联网;鼓励新建住宅和既有住宅的电梯使用单位安装电梯运行图像采集设备。
  第十六条 电梯使用单位应当使用符合安全技术规范要求的电梯,对本单位电梯的安全运行负责,并履行下列安全管理职责:
  (一)设置电梯安全管理机构或者配备专职电梯安全管理人员;
  (二)建立并严格执行电梯安全运行管理制度,建立完整的电梯安全技术档案;
  (三)保证电梯紧急报警装置能够有效应答紧急呼救;
  (四)在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴使用安全注意事项、警示标志和安全检验合格标志;
  (五)制定电梯故障应急措施和救援预案,并定期组织演练;
  (六)发现电梯存在事故隐患的,应当暂停使用电梯,并向所在地的质量技术监督部门报告;
  (七)发生乘客被困故障时,迅速采取措施对被困乘客进行抚慰并组织救援。
  第十七条 电梯使用单位应当委托依法取得行政许可的电梯安装、改造、维修单位或者电梯制造单位进行日常维护保养,并与其签订日常维护保养合同。
  第十八条 在用电梯的定期安全检验周期为一年。
  电梯使用单位应当在电梯安全检验合格有效期届满前三十日内向电梯检验检测机构提出定期检验申请。
  在电梯安全检验合格有效期内变更电梯日常维护保养单位的,使用单位应当在日常维护保养合同生效后十五日内,持日常维护保养合同原件到实施定期检验的检验检测机构更换安全检验合格标志。
  第十九条 电梯使用单位应当指定专职电梯安全管理人员或者专门人员保管、使用电梯专用钥匙。电梯专用钥匙的保管、使用人员,应当取得相应的特种作业人员资格证书。
  采用司机操作的电梯、医院提供患者专用的电梯以及直接用于旅游观光且速度大于2.5米/秒的载人电梯,应当由取得相应特种作业人员资格证书的电梯司机操作。
  第二十条 电梯使用单位不得对在用电梯轿厢进行过度装修。电梯轿厢重量的变动超过额定载荷8%的,属于重大维修,应当委托取得电梯维修资质许可的单位实施。
  第二十一条 电梯乘客应当遵守电梯使用安全注意事项的要求,服从有关工作人员的指挥,文明乘梯,保护自身安全,不得妨碍他人安全。
  第二十二条 电梯有下列情形之一的,电梯使用单位可以向检验检测机构申请技术评估,作为电梯改造、重大维修的依据:
  (一)使用期限超过十五年的;
  (二)故障频率高、影响正常使用的;
  (三)能耗严重超标的。
  本办法第十五条第一款规定的电梯,其使用期限超过十五年的,使用单位应当向检验检测机构申请技术评估,并在之后每五年进行一次技术评估。
  第四章 电梯的日常维护保养
  第二十三条 电梯日常维护保养单位对电梯提供日常维护保养前,应当对电梯的安全性、可靠性和日常维护保养所需的人员、技术、装备和备品备件供应等进行确认,确保在电梯日常维护保养合同有效期内有能力保障所维护保养电梯的运行安全。
  电梯日常维护保养单位维护保养本办法第十五条规定的电梯,应当建立电梯安全运行监控中心,并与特种设备应急处置中心联网。
  第二十四条 电梯日常维护保养单位应当根据所维护保养电梯的技术状况,将下列内容纳入日常维护保养合同:
  (一)日常维护保养的施工性质、内容、执行的标准和要求;
  (二)日常维护保养起止日期和电梯日常维护保养的频次;
  (三)协助使用单位编制应急救援预案的责任;
  (四)故障报修和应急救援抵达时间。
  第二十五条 电梯日常维护保养单位应当按照安全技术规范和电梯安装及使用维修说明,制定并执行日常维护保养计划。
  电梯日常维护保养单位在日常维护保养中发现电梯不符合安全技术规范要求、存在安全隐患的,应当书面告知使用单位;存在重大安全隐患的,应当同时向所在地质量技术监督部门书面报告。
  电梯日常维护保养单位应当针对每部电梯建立日常维护保养档案。日常维护保养档案应当至少保存四年。
  第二十六条 电梯日常维护保养单位应当至少每六个月按照本单位作业指导书对维护保养的电梯进行一次自行检验,并作书面记录。自行检验应当由本单位的电梯检验人员进行。
  第二十七条 电梯日常维护保养单位应当建立二十四小时值班制度,设立值班电话,并在维护保养的电梯轿厢内显著位置标明本单位名称及应急救援电话。
  除不可抗力外,电梯日常维护保养单位接到电梯乘客被困故障报告后,电梯所在地在城区的,应当在三十分钟内到达现场并进行救援;在其他区域的,应当在一小时内到达现场并进行救援。
  电梯日常维护保养单位在进行救援的同时,应当将乘客被困故障情况向所在地质量技术监督部门报告。
  第二十八条 电梯日常维护保养单位应当制定电梯故障应急措施和救援预案,对所维护保养的不同类型电梯,每年至少进行一次应急演练,并作书面记录。
  第二十九条 在本市以外办理工商登记的电梯日常维护保养单位在本市行政区域内从事电梯日常维护保养业务的,应当向本市的质量技术监督部门办理备案手续,具体办法由市质量技术监督部门制定。
  第三十条 质量技术监督部门可以对电梯日常维护保养单位实行年度考核。对年度考核不合格的单位,应当予以通报批评并责令限期整改;对整改不合格的单位,可以建议有权机关依法吊销其相应的资质许可。
  第五章 电梯检验检测
  第三十一条 电梯检验检测机构应当履行下列职责:
  (一)确保其从事检验检测的人员具有国家规定的从业资格;
  (二)检验检测活动符合国家规定的规程要求;
  (三)为电梯使用单位提供便利的检验检测服务,对涉及商业秘密的履行保密义务。
  第三十二条 电梯检验检测机构应当自接到电梯使用单位的定期检验申请之日起十个工作日内检验检测完毕并出具检验检测报告;经检验检测合格的电梯,应当一并核发安全检验合格标志。
  第三十三条 电梯使用单位对电梯的定期检验结果有异议的,可以自收到电梯检验检测报告之日起十五日内以书面形式向电梯检验检测机构提出异议。电梯检验检测机构应当自收到电梯使用单位书面异议之日起十五日内向电梯使用单位作出书面答复。
  电梯检验检测机构逾期未答复,或者电梯使用单位对电梯检验检测机构的书面答复仍有异议的,电梯使用单位可以自电梯检验检测机构逾期答复之日,或者收到电梯检验检测机构书面答复之日起十五日内向所在地质量技术监督部门申请复验。受理复验申请的质量技术监督部门,应当自收到复验申请之日起三十日内作出复验结论。
  第三十四条 电梯检验检测机构在实施检验检测中发现电梯存在安全隐患或者事故隐患的,应当书面告知电梯使用单位和日常维护保养单位及时采取相应措施。
  电梯检验检测机构发现电梯存在事故隐患的,应当先行通知电梯使用单位暂停使用电梯,并向电梯所在地的质量技术监督部门报告。
  第三十五条 电梯检验检测机构收到电梯使用单位按照本办法第二十二条提出的技术评估申请后,应当组成不少于三人的专家评审组,根据相关国家标准对电梯的使用状况进行评估。专家评审组出具评估意见后,电梯检验检测机构应当进行复核,并自收到电梯使用单位技术评估申请之日起三个月内出具技术评估结果报告书。
  经技术评估认定采取安全或者技术措施可以使电梯达到安全运行要求的,电梯检验检测机构应当出具可以继续使用的评估结果;经技术评估认定采取安全或者技术措施仍无法使电梯达到安全运行要求,或继续使用成本过高、不符合能效指标要求的,应当出具暂停使用、停止使用或者予以报废的评估结果。
  第六章 监督检查
  第三十六条 质量技术监督部门应当对本办法第十五条第一款规定的建设项目和公共场所使用的电梯,以及举办重要会议或者重大社会活动场所使用的电梯实施重点安全监察。
  第三十七条 质量技术监督部门应当建立电梯安全监察投诉举报制度,公布举报电话、信箱或者电子邮件地址,受理对电梯生产、销售、使用、日常维护保养、检验检测等方面违法行为和电梯事故隐患的投诉举报,并及时予以处理。
  第三十八条 质量技术监督部门进行电梯安全监察时,发现电梯存在安全隐患的,应当向电梯使用单位和日常维护保养单位发出安全监察指令,责令限期整改,消除安全隐患。
  第三十九条 质量技术监督部门接到电梯检验检测机构按照本办法第三十四条第二款规定提出的报告后,应当在二小时内到达现场,会同电梯检验检测机构进行处理,并视情况作出停止使用指令、取消暂停使用指令,或者作出需要作进一步技术评估的决定。
  第四十条 质量技术监督部门在接到电梯事故报告后,应当立即赴现场组织处理,核实事故情况,依照《特种设备安全监察条例》的规定立即向本级人民政府报告,并逐级报告上级质量技术监督部门,必要时,也可以越级上报事故情况。
  第四十一条 市质量技术监督部门应当定期向社会公布电梯安全和能效状况。公布电梯安全和能效状况应当包括下列内容:
  (一)电梯质量安全状况;
  (二)电梯故障以及事故的情况、特点、原因分析、防范对策;
  (三)电梯能效状况;
  (四)其他需要公布的情况。
  第七章 法律责任
  第四十二条 对违反本办法规定的行为,《中华人民共和国产品质量法》、《特种设备安全监察条例》、《浙江省特种设备安全管理条例》等法律、法规已有处罚规定的,按照其规定进行处罚。
  第四十三条 违反本办法第八条第(二)项规定,销售利用旧零部件拼装的电梯及相关产品的,由所在地的质量技术监督部门责令停止违法销售,并处以20000元以上50000元以下罚款。
  第四十四条 电梯使用单位违反本办法第十一条第一款规定,委托不具有相应资质的单位改造电梯的,由质量技术监督部门责令立即停止改造,并对电梯使用单位和改造单位各处以2000元以上20000元以下罚款。
  电梯改造单位违反本办法第十一条第二款规定,在电梯改造完成后未按照安全技术规范的要求对电梯进行校验和调试,未更换产品铭牌,或者未在产品铭牌、质量证明书上标明本单位名称、改造日期、本单位电梯制造资质许可证件编号等信息的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上10000元以下罚款。
  第四十五条 建设单位违反本办法第十二条第(四)项规定,未向使用单位移交完整的安全技术档案、警示标志或者安全检验合格标志的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上10000元以下罚款。
  第四十六条 电梯使用单位违反本办法第十四条第二款规定,停止使用、转让电梯未在规定期限内办理报停、变更手续的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上5000元以下罚款。
  第四十七条 违反本办法第十五条第一款规定,全部或者部分使用财政性资金的建设项目和新建的公共场所使用的电梯未配置具有图像采集功能的电梯安全运行监控系统的;违反本办法第十五条第二款规定,新建住宅使用的电梯和既有住宅增设的电梯未配置具有运行参数采集功能的电梯安全运行监控系统的,由质量技术监督部门责令建设单位限期配置,处以警告,并予以通报批评。
  第四十八条 电梯使用单位违反本办法第十六条第(二)项、第(三)项、第(四)项、第(五)项规定,未履行相应安全管理职责的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上20000元以下罚款。
  第四十九条 电梯使用单位违反本办法第十八条第三款规定,未在规定期限内更换安全检验合格标志的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上5000元以下罚款。
  第五十条 电梯日常维护保养单位违反本办法第二十三条第二款、第二十五条第二款、第三款规定,或者违反本办法第二十六条、第二十七条、第二十八条、第二十九条规定的,由质量技术监督部门责令改正,并处以2000元以上10000元以下罚款。
  第五十一条 电梯日常维护保养单位违反本办法第二十四条规定,未将规定内容纳入日常维护保养合同的,由质量技术监督部门责令限期改正,并处以2000元以上5000元以下罚款。
  第五十二条 电梯检验检测机构违反本办法第三十二条规定,未按照规定期限出具检验检测报告或者核发安全检验合格标志的,由质量技术监督部门责令限期改正,逾期未改正的,处以2000元以上10000元以下罚款。
  第五十三条 电梯检验检测机构违反本办法第三十四条规定,发现电梯存在安全隐患或者事故隐患未告知电梯使用单位和日常维护保养单位,或者发现电梯存在事故隐患未向电梯所在地的质量技术监督部门报告的,由质量技术监督部门责令限期改正,并处以2000元以上5000元以下罚款。
  第五十四条 质量技术监督部门工作人员在电梯安全监察工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位、上级主管部门或者监察机关依法给予行政处分。
  第八章 附则
  第五十五条 居民家庭内安装的电梯的使用安全监督管理及检验检测,不适用本办法。
  第五十六条 本办法自2011年3月1日起施行。



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洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法

河南省洛阳市人民政府


洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法

洛阳市人民政府令
(第29号)



  《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经1997年4月11日市人民政府常务会议讨论通过,现予发布施行。
                            
市长 刘典立
                         

1997年8月23日



          洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
               第一章 总则
  第一条 为了加强对城市住宅区的管理,逐步实现房屋管理社会化、专业化,提高住宅区的综合管理水平,创造整洁、文明、安全、方便的居住环境,根据国家有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团(以下简称住宅区)。
  第三条 本办法所称物业,是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
  本办法所称物业管理,是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托,按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
  第四条 市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门,负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导,统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准,并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
  市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责,加强对住宅区的管理、监督与指导。
  第五条 住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则,逐步实行社会化、专业化管理。
  第六条 房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
             第二章 管理机构
  第七条 住宅区应成立住宅区管理委员会(以下简称管委会),代表产权人和使用人的合法权益,负责住宅区的日常管理工作。
  管委会在市房产管理部门指导下组建。
  第八条 管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成,其中产权人和使用人的代表不应少于2/3。
  管委会是群众自治性的社团法人。
  第九条 管委会的职责:
  (一)制定管委会章程,维护产权人和使用人的合法权益;
  (二)决定选聘或续聘物业管理服务企业;
  (三)审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施;
  (四)根据产权人和使用人的意见和要求,对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查;
  (五)制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
  管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导,协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
  第十条 新建住宅区入住率未达到50%以前,由开发建设单位代行管委会的职责。
            第三章 物业管理服务企业
  第十一条 物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务,实行独立核算、自主经营、自负盈亏,具有独立法人资格的经济实体。
  第十二条 物业管理服务企业应具备下列条件:
  (一)有明确的章程和固定的办公场所;
  (二)有健全的组织管理机构,并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员;
  (三)有符合相应资质等级规定的自有流动资金;
  (四)有符合国家规定的财务管理制度和收费标准;
  (五)有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
  第十三条 物业管理服务企业应当依法成立。
  市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
  第十四条 物业管理服务企业的权利:
  (一)依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务;
  (二)依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
  第十五条 物业管理服务企业的义务:
  (一)履行物业管理服务合同,依法经营;
  (二)接受管委会和住宅区内居民的监督;
  (三)接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
             第四章 管理方式及内容
  第十六条 实施物业管理的住宅区,应在市房产管理部门主持下,通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
  物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
  第十七条 《物业管理服务合同》应当明确:
  (一)管理项目与数量;
  (二)管理内容;
  (三)管理费用;
  (四)双方权利和义务;
  (五)合同期限;
  (六)违约责任;
  (七)其他事项。
  《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
  第十八条 物业管理服务的主要内容:
  (一)对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修,保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏;
  (二)对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护;
  (三)编制房屋及其附属设施、设备的维修方案,履行有关报批手续,并组织施工;
  (四)维护住宅区内的公共环境卫生;
  (五)维护住宅区内的公共秩序,配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作,组织日常治安巡逻,协助住户处理各种突发事件;
  (六)根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
  前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等,共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
  第十九条 物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
  第二十条 同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋,应委托同一物业管理服务企业管理。
            第五章 住宅区的使用及维护
  第二十一条 住宅区向管委会移交时,开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料;
  (一)住宅区规划图、竣工总平面图;
  (二)单位建筑、结构、设备竣工图;
  (三)地下管网竣工图;
  (四)其他必要的资料。
  第二十二条 房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定:
  (一)未经主管部门批准,不得改变房屋结构、外貌和用途;
  (二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;
  (三)不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品;
  (四)不得从事危害公共利益的行为;
  (五)不得侵害他人的正当权益。
  第二十三条 房屋的维修责任,按下列规定划分:
  (一)室内部分,由产权人或使用人负责维修;
  (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施,由物业管理服务企业组织定期养护和维修,其费用从住宅共用部位维修费中支出。
  第二十四条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护,管理维修养护费用从管理服务费中支出。
  人为造成公用设施损坏的,由损坏者负责修复;造成损失的,应当赔偿损失。
  第二十五条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的,产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的,由管委会授权物业管理服务企业修缮,其费用由产权人承担。
  第二十六条 住宅区内禁止下列行为:
  (一)践踏、占用公共绿化用地;
  (二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施而影响其正常使用功能;
  (三)乱抛垃圾、杂物;
  (四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等;
  (五)损毁、涂划园林艺术雕塑;
  (六)聚众喧闹;
  (七)随意停放车辆和鸣喇叭;
  (八)发出超出规定标准的噪音;
  (九)排放有毒、有害物质;
  (十)法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
          第六章 管理服务经费的来源和使用
  第二十七条 住宅区的开发建设单位或产权单位,应按住宅区房屋建筑总造价1%交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
  第二十八条 公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管,专款专用,主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
  第二十九条 住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积0.5%的比例,以建筑造价向住宅区提供。服务用房,产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用,其经营收入全部用于住宅区管理。
  第三十条 实施物业管理的住宅区内,不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房(含单位用房),应按当年市政府房改部门公布租金标准20%的比例,向管委会、物业管理服务企业各50%的比例,交纳住宅区管理服务费。
  第三十一条 物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》,向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
  具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
  第三十二条 住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
  住宅共用部位维修费,由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管,用于房屋本体共用部位的维修。
  住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费,必须严格按照规定用途使用,严禁挪作他用。
  第三十三条 住宅区经费的收支情况,每半年由物业管理服务企业向居民公布一次,接受管委会和居民的监督。
               第七章 奖惩
  第三十四条 对物业管理工作成绩显著的单位和个人,由市房产管理部门给予表彰奖励。 
  第三十五条 房地产产权人和使用人违反本办法,有下列行为之一的,由物业管理服务企业予制止,由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失,情节严重的可处以1000元以下的罚款。
  (一)擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的;
  (二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的;
  (三)乱搭乱建,乱停乱放车辆,在房屋共用部位乱堆乱放,随意占用,破坏绿化,污染环境,影响住宅区景观,噪音扰民的;
  (四)不照章交纳各种费用的。
  第三十六条 物业管理服务企业违反本办法,有下列行为之一的,房地产产权人和使用人有权投拆;管委会有权制止,并要求其限期改正;市房产管理部门可对其予以警告,责令限期改正、赔偿损失,并可视其违法性质处以500元以上3000元以下的罚款,直至取消物业管理资格。
  (一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的;
  (二)管理制度不健全,管理混乱的;
  (三)乱搭乱建,改变房地产和公用设施用途的;
  (四)不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的;
  (五)未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
  物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准,擅自扩大收费范围,提高收费标准的,由市物价部门按国家有关规定查处。
  第三十七条 经年度检查考核,物业管理服务企业的承担的管理项目有1/3以上达不到规定标准的,由市房产管理部门给予通报批评,并限其半年内达到规定的管理指标,逾期不达标的,由市房产管理部门注销其资质证书。
  第三十八条 开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的,由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
  第三十九条 擅自将住宅区专项经费挪作他用的,由监察部门责令改正,对责任者予以行政处分。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  第四十条 当事人对处罚决定不服的,可以在接到处罚决定之日起15日内,向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议;对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起15日内,向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起15日内,直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
               第八章 附则
  第四十一条 本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房,均按本办法实行物业管理。 
  本办法发布前已经交付使用的住宅区,可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始,分步推进物业管理,有条件的区域可一步到位。
  第四十二条 单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的,可参照本办法执行。
  第四十三条 县、(市)可参照本办法执行。
  第四十四条 本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。



四川省城市房屋拆迁管理条例

四川省人大常委会


四川省城市房屋拆迁管理条例




2000年7月15日四川省第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过


2005年11月25日四川省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议修订


  第一条 为了加强城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障城市建设的顺利进行,根据法律和行政法规的规定,结合四川省实际,制定本条例。


  第二条 四川省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例。


  第三条 拆迁人应当依照本条件的规定,对被拆迁人给予补偿、安置;被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。


  第四条 县级以上地方人民政府城市房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。


  县级以上地方人民政府有关部门依照本条例的规定,互相配合,保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。


  第五条 城市房屋拆迁实行房屋拆迁许可证制度。未取得房屋拆迁许可证的,不得实施拆迁。


  第六条 申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在的市、县人民政府城市房屋拆迁管理部门提交下列资料:


  (一)建设项目批准、核准或备案文件;


  (二)建设用地规划许可证;


  (三)国有土地使用权批准文件;


  (四)拆迁计划和拆迁补偿安置方案;


  (五)金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。


  前款所称拆迁计划包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁工程的开工和竣工时间等。


  拆迁补偿安置方案包括被拆除房屋及其附属物的状况,如房屋用途、产权归属、面积等;各种补偿、补助费用的概算;产权调换房屋安置的标准、房源及相关证明文件;临时过渡方式及期限等具体措施。


  第七条 拆迁补偿安置资金由办理存款业务的金融机构实行专户储存,由城市房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构共同签订协议,实行专款专用。


  拆迁补偿安置资金的存款额度,应当不少于扣除安置现房价值后该项目的补偿安置总额。安置现房应当符合国家质量安全标准和城市公共建筑设施配套要求,其价值应当由城市房屋拆迁管理部门随机抽取的房地产估价机构评估确定。


  拆迁补偿安置资金的使用,由城市房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明,由出具拆迁补偿安置资金证明的金融机构拨付。


  被拆迁人有权向拆迁人或者城市房屋拆迁管理部门索取金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明和安置现房评估报告的副本或者复印件。金融机构出具虚假拆迁补偿安置资金存款证明的,应当依法承担责任。


  第八条 城市房屋拆迁管理部门应当对拆迁安置地点、户型等进行实地查核。安置用房应当具备公共交通、入学、就医、日常生活等条件。


  城市房屋拆迁管理部门在审查拆迁许可申请时,应当征求包括被拆迁人代表在内的有关方面对拆迁计划和拆迁补偿安置方案的意见。


  第九条 城市房屋拆迁管理部门应当自受理房屋拆迁许可申请之日起30日内,对申请事项进行审查。对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证;对不符合条件的,应当书面告知理由。


  城市房屋拆迁管理部门可以向市、县人民政府委托的出具了符合要求的拆迁计划和拆迁补偿安置方案并取得拆迁补偿安置资金存款证明的国有土地储备机构,颁发房屋拆迁许可证。


  城市房屋拆迁管理部门不得向临时机构颁发房屋拆迁许可证。


  第十条 城市房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时,将建设项目名称、房屋拆迁许可证批准文号、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁工作人员、补偿方式、安置地点等事项,以城市房屋拆迁公告的形式予以公布。


  第十一条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。


  城市房屋拆迁管理部门不得充任拆迁人或者接受拆迁委托,也不得设立房屋拆迁公司。


  第十二条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。


  城市房屋拆迁许可期限不得超过一年时间。未在房屋拆迁许可规定的期限内实施拆迁的,拆迁人应当在拆迁许可期限届满15日前,向城市房屋拆迁管理部门提出延期拆迁的申请,城市


  房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。批准延长期限的,延长期限不得超过6个月。逾期未申请的,其房屋拆迁许可证自行失效,拆迁人应当重新提出城市房屋拆迁许可申请。


  第十三条 在城市房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内,拆迁人与被拆迁人应当按照规定就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,签订房屋拆迁补偿安置协议。


  第十四条 城市房屋拆迁补偿安置协议的补偿金额,根据被拆除房屋的区位、用途、产权建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;拆迁当事人协商一致的,依照约定。


  第十五条 被拆迁房屋的市场评估价格,应当由具有房地产价格评估资质的估价机构根据当地房地产市场的变化,独立、客观、公正地进行评估。具有房地产价格评估资质的机构,以省人民政府建设行政主管部门公布的名单为准。


  估价报告应当由注册房地产估价师签字,由估价机构同时印送拆迁人和被拆迁人。


  第十六条 城市房地产市场价格的评估,应当严格按照估价技术规范进行。


  城市房地产市场价格的评估应当包括被拆迁房屋及其土地价值的评估。


  城市房屋拆迁价格评估的估价时点,一般为房屋拆迁许可证颁发之日;房屋拆迁许可证逾期失效的,估价时点为重新颁发房屋拆迁许可证之日。房屋拆迁分期分段实施的,估价时点为当期(段)房屋拆迁实施之日。


  城市房地产市场价格的评估,一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的,可以采用其他估价办法,并在估价报告中说明原因。


  第十七条 城市房屋拆迁补偿的面积,按照房屋的建筑面积计算,房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的,应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。


  被拆迁房屋使用性质的认定,以房屋权属证书记载为准。拆迁公告发布前的住宅房屋,已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的,按照非住宅用房进行补偿。


  第十八条 拆迁当事人就房屋拆迁补偿金额达不成协议的,城市房屋拆迁管理部门应当组织拆迁当事人协商确定房地产价格评估机构;协商不成的,由城市房屋拆迁管理部门组织拆迁当事人随机抽取具有房地产价格评估资质的机构进行评估。评估费用由拆迁人支付。


  第十九条 拆迁当事人达不成拆迁补偿安置协议的,可以申请城市房屋拆迁管理部门进行行政裁决。行政裁决申请人为拆迁人的,受理机构应当书面告知被拆迁人。行政裁决应当自申请之日起30日内作出。


  第二十条 被拆迁人在行政裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,房屋所在地的市、县人民政府可以决定责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法向人民法院申请强制拆迁。


  拆迁人未按规定对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的,或者未向公证机关就被拆除房屋的有关事项办理证据保全的,不得实施强制拆迁。


  第二十一条 拆迁人在实施拆迁中不得采用恐吓、胁迫以及停止供水、供电、供气、供热等手段强迫被拆迁人搬迁,不得擅自组织强制拆迁。


  第二十二条 尚未完成拆迁安置补偿的建设项目转让,应当经房屋拆迁管理部门同意并办理房屋拆迁许可证变更手续。原拆迁补偿协议中有关权利、义务随之转让给受让人。项目转让人和受让人应书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。


  第二十三条 拆迁人应当在安置用房交付使用之日起3个月内凭国家和省规定的有关证件、资料到房地产行政主管部门、土地管理部门办理安置用房产权登记和土地使用权登记手续,被拆迁人应当予以配合。


  第二十四条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。


  实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人依照本条例规定,计算被拆除房屋的补偿金额和产权调换房屋的价格,结清产权调换的差价。拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。未经被拆迁人同意,不得擅自扩大或者缩小产权调换面积,拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3%的,被拆迁人有权拒绝接受。


  拆迁非公益事业用房的附属物不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。


  第二十五条 用于拆迁安置产权调换的住宅房屋,每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。


  对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米,他处无住房并持有城市居民最低生活保障金领取证的被拆迁人,按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。45平方米以内的差价款由拆迁人承担,被拆迁人不再支付;超过45平方米不足60平方米的,由被拆迁人按实际成本价结算,超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。


  拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋,应给予照顾。具体办法由市、县人民政府确定。


  第二十六条 拆迁出租的房屋,被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达成协议,或者被拆迁人对承租人进行了安置的,只对被拆迁房屋所有人进行补偿安置;达不成协议的,实行房屋产权调换。


  第二十七条 拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费、搬迁补助费。


  在规定的过渡期限内由拆迁人提供周转房的,不支付临时安置补助费。


  搬迁补助费由拆迁人一次性支付;需要过渡的,支付两次搬迁补助费。


  第二十八条 临时安置补助费标准参照被拆除房屋及其附属物使用面积的同区位、同类型住房的市场租金额确定。


  实行产权调换的,自合同约定的被拆迁房屋交房之日起,过渡期限不得超过18个月。实行货币补偿的,应给予45日的临时安置补助费。


  第二十九条 因拆迁人的责任使被拆迁人延长过渡期限的,对自行安排住处的被拆迁人,自签订协议并搬迁交房之日起,逾期不足6个月的,按月增加0.5倍临时安置补助费;逾期半年以上不足1年的,按月增加1倍临时安置补助费;逾期1年以上的,按月增加2倍临时安置补助费。对由拆迁人提供周转用房过渡的被拆迁人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期1年以上的,按月增加1倍临时安置补助费。


  非住宅房屋超过过渡期限的,应加发停产、停业补偿费用。


  第三十条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人应当给予适当补偿。


  第三十一条 临时安置补助费、搬迁补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补偿标准,由市、县人民政府制定。


  第三十二条 因城市房屋拆迁发生的电话、水、电、气、闭路电视迁装等费用,由拆迁人按拆迁时合法的收费标准补偿被拆迁人或者房屋承租人。


  第三十三条 违反本条例第七条规定,将拆迁补偿安置资金挪作他用的,由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期补足;逾期拒不补足的,可处以10万元以上100万元以下罚款;尚未实施拆迁的,吊销房屋拆迁许可证;造成损失的,依法承担赔偿责任。


  第三十四条 违反本条例第十五条、第十六条、第十七条规定,违法出具不实估价报告的,由省建设行政主管部门取消或者建议取消其评估资质,报请批准核销房地产估价师注册证书,禁止直接责任人5年内从事房地产评估业务,并处以3万元以上10万元以下的罚款;情节严重的,禁止其终身从事房地产评估业务。


  第三十五条 违反本条例第二十条规定,拆迁人未按规定向被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的,由县级以上房屋拆迁管理部门责令限期改正,并处5万元以上50万元以下罚款。拒不改正的,吊销房屋拆迁许可证。


  第三十六条 违反本条例第二十一条规定,拆迁人强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的,县级以上房屋拆迁管理部门应当及时制止,责令赔偿损失,并处以1万元以上10万元以下的罚款。拒不赔偿损失的,房屋拆迁管理部门有权不受理其行政裁决申请。被拆迁人有权提出民事侵权赔偿诉讼,人民法院应当受理。


  第三十七条 城市房屋拆迁管理部门及其工作人员违反本条例规定有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和直接责任人员依法给予行政处分;给他人造成损失的,应依法赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任:


  (一)违法颁发房屋拆迁许可证的;


  (二)对违规挪用拆迁补偿安置资金行为不及时制止和查处的;


  (三)未按规定发布拆迁公告的;


  (四)充任拆迁人或者接受拆迁委托的;


  (五)设立拆迁公司的;


  (六)不及时制止拆迁人强迫搬迁或者擅自组织强制拆迁的;


  (七)违法作出行政裁决的;


  (八)违法实施强制拆迁的;


  (九)玩忽职守、假公济私的;


  (十)利用职务之便,收受贿赂或谋取不正当利益的。


  第三十八条 本条例自2006年3月1日起施行。