“原配夫妻该支持”
　　 —— 万州一屋二卖案之我见
　　
　　　 李先禄
　　
　　 《重庆法制报》（2002年6月7日以《“一女二嫁”谁是合法“丈夫”？》为题报道了万州区的这桩一房二卖案）。案情概要：2001年11月，万州区龙宝中心供销社欲将一幢房屋作价57万元出卖，下达了《关于资产变现工作有关事项的通知》，该《通知》规定实行竞卖且同等条件下内部职工优先原则。但因太贵，至于降为54万元后仍“待嫁闺中”。11月23日（周五）叫程文才的欲买，发现土地证上的面积与房产证上的面积不一致，提出质疑，经双方协商以510200元的价格出售给他。程当场交1万元定金，因是星期五，双方约定次周一完善手续并交清90%房款，收据上也注明：收到定金一万元。但消息传开后，内部职工认为降价了，而且《通知》中又规定内部职工有优先权，于是该供销社只得当天下午组织内部职工参加竞卖，这样职工姜某以5212210元价格中标。26日姜与该社正式签定了书面协议，并按约定交足了90%的房款。30日房屋移交给姜某，姜某也立即着手办理过户手续。但程文才于26日来交房款时，该供销社拒收，理由是已卖给姜某了。次年初，程某将供销社告上法庭，要求确认与该社的购房合同有效，并判自己购买。
　　 一审情况：法院认为，虽然有关法律规定，房屋买卖合同应当采用书面形式，但口头合同并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。而作为被告供销社一房两卖，违背了诚实信用原则。同时，第三人姜某，虽是既不是房屋共有人，也不是承租人，不能享用优先购买权，其内部规定的优先购买权应为无效。再加之房屋虽移交，但未过户，所有权并没有转移。故判令程文才与供销社的房屋买卖口头协议有效；龙宝中心供销社应履行该协议。
　　而一些法律专家对此判决却提出了异议。（一）重庆渝万律师事务所律师张明乔和万州钟鼓楼法律服务所法律工作者何仕华主认为：《合同法》虽视口头合同为订立合同的形式之一，但《城市房地产管理法》明确规定也房地产转让应当订立书面合同。而该案中程文才的买房却是口头形式，定金不能反推合同成立。同时，姜某的优先购买权也该认可。（二）西政民商法教授张玉敏认为：程与该社采用口头形式进行大宗房屋买卖于法律规定不符，欠缺形式要件；而姜某却与之订立的是书面合同，交付了大部分房款，并正在办理过户手续，说明合同已发生效力在实际履行中了。所以根据书面合同优于口头合同，且已在实际履行，故而一审判决不妥。对优先权问题。张教授认为，内部规定不得对抗善意第三人，一审认定正确。
　　 我却认为，万州区法院的判决正确无误。理由是：1、从《合同法》规定成立看，可以采用口头形式，虽然《城市房地产管理法》明文规定应采用书面形式，但本案中未采用书面形式的原因开始是因为到了周末，双方对次周星期一完善书面手续也达成了一致。没能及时签定书面合同完全是因为供销社和姜某的过错行为造成的，这个口头合同的订立过程与订立合同的要约、承诺两个环节完全相符。2、定金的性质是什么？就是约束双方当事人对合同的权利义务的，该供销社收受了定金，理应受到合同约束，不得再次出售该房产，所以其与姜某的合同损害了原告程某的权益，同时该供销社也违背诚实信用原则，故与姜某之间的合同（虽是书面形式）应认定无效。3、姜某与该社间的合同，是其知道供销社与程之间有协议的前提下签定的，明知供销社已受到协议（虽为口头形式）约束，仍与之达成合同，故在订立这个合同中也有过错。从保护善意购买人程某利益角度出发，也应认定后面的这个书面合同无效。4、虽然供销社与程某间的购房合同没有得到实际履行，但没能得到履行的原因是供销社和姜某都有过错，而损害了他对购房合同的履行（事实上，他交房款遭到了供销社的拒收）。故，从《合同法》的立法精神上看，虽然这个口头合同形式上并不完备，但却是事出有因。所以我认为万州区法院的判决于情合理，于法有据，应支持。

民政部


民政部办公厅印发《关于分级负责归口处理就地解决民政信访问题的几点意见》的通知
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局)，各计划单列市(区)民政局：根据中办国办信访局《关于分级负责归口处理信访问题的几点意见》的精神，结合民政信访工作的实际情况，部信访室草拟了《关于分级负责归口处理就地解决民政信访问题的几点意见》，已经全国民政信访工作座谈会讨
论修改，并经部领导批准，现印发给你们参照试行。

附：民政部信访室关于分级负责归口处理就地解决民政信访问题的几点意见(1987年9月4日)
为了明确各级民政信访工作的职责，理顺相互关系，减少重信重访和越级上访，避免相互推诿，防止和克服官僚主义，进一步做好民政信访工作，根据中办国办信访局一九八七年六月十六日下发的《关于分级负责归口处理信访问题的几点意见》的精神，结合民政信访工作的实际情况，
现就民政系统分级负责归口处理就地解决信访问题提出如下意见：
一、各级民政部门处理信访业务的职责：
(一)民政部：
1、承办党中央、国务院或有关领导批示需要直接审理或查办的问题， 审查并上报中办国办信访局或领导交办索要处理结果的结案报告；
2、省、自治区、直辖市民政厅(局)直接处理或审查结案， 当事人不服需要重新复议的问题；
3、领导批示需要民政部门配合有关部门处理的涉及省、自治区、 直辖市民政厅局长、副厅局长的严重渎职行为或违法乱纪等有关问题的调查工作；
4、跨省、自治区、直辖市的少数民政信访“老大难”问题；
5、个别必须立即处理的特殊问题。
(二) 各省、自治区、直辖市民政厅(局)：
1、承办上级机关或有关领导批示查办的问题， 审查并回报上级机关或领导交办索要处理结果的结案报告；
2、审理地(市)民政局已经结案，当事人仍然不服需要重新复议的问题；
3、领导批示需要民政部门配合查处的涉及地(市)民政局长、 副局长的严重渎职行为或违法乱纪等有关问题；
4、协助处理跨地(市)的民政信访“老大难”问题；
5、其它属于民政部门的重要信访问题。
(三) 各地(市)民政局：
1、承办上级机关或有关领导批示查办的问题， 审查并回报上级机关或领导交办索要处理结果的结案报告；
2、审理县(市、区)民政局已经结案，当事人仍然不服，需要重新复议的问题；
3、领导批示需要民政局配合查处涉及县(市、区)民政局长、 副局长的严重渎职行为或违法乱纪等有关问题；
4、协助处理好跨县(市、区)的民政信访“老大难”问题；
5、其它必须处理的民政信访问题。
(四) 各县(市、区)民政局：
1、接待处理民政对象的来信来访，有访必录，有信必复，做到件件有着落， 事
事有结果；
2、对上级机关或有关领导交办的信访问题， 带案下乡认真查处并按时回报上级机关或领导交办索要处理结果的结案报告；
3、 领导批示需要民政局配合查处的基层民政干部的严重渎职行为或违法乱纪等有关问题；
4、查处群众反映的问题符合政策，但乡(镇)拖延不办或顶着不办的来信来访。
二、群众写给领导机关或领导同志的信件及上访反映的问题，属于本级处理范围内的问题，由本级有关部门处理；需要向上级有关部门反映的问题，可定期或不定期的向上级有关部门报告；属于下级有关部门受理的，上级有关部门可转请下级有关部门处理。各级民政部门对跨地区和跨
部门的民政信访问题，要主动配合，加强联系，不得推诿。
三、对上级民政部门需要回报处理结果的问题，下级民政部门要负责督促检查，抓紧办理，及时报告结果。省、自治区、直辖市民政厅(局)对上级交办的信访问题，除限期回报结果的外，应在三个月内处理回报完毕；地、市、县、区民政局对上级交办的信访问题，除限期回报结果的外
，应在两个月内处理回报完毕。凡因特殊情况，不能按期处理回报结果的，承办部门应向交办部门说明情况。
四、各级民政信访工作受当地党政机关的领导，受上级民政部门的指导。各级民政部门在处理信访过程中，需要请示汇报的问题，应向当地党政机关请示汇报；对于涉及民政业务的问题，可报上级民政部门。
五、民政信访工作是一项政策性强、涉及面广的群众工作。各级民政信访部门要满腔热忱地为信访对象服务；各级民政业务部门要积极支持和主动做好民政信访工作。
六、地(市)以上各级民政部门要加强对县(市、区)以下基层民政信访工作的指导。各县(市、区)民政局要加强领导。努力使信访问题解决在基层，把信访对象稳定在基层。
七、各省、自治区、直辖市民政部门，可根据上述原则，制定适合本地区的具体办法。



1987年9月5日