吉林省吉林市人民政府


吉林市住宅小区物业管理暂行办法
吉林市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强城市住宅小区的管理，提高住宅小区的整体管理水平，为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，根据国家、省有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡本市市区的新建住宅小区必须根据本办法实行物业管理。本办法实施前已经验收交付使用的住宅小区应当依照本办法积极创造条件，逐步实行物业管理。
第三条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理布局、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在2万平方米以上的居住区域。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对住宅小区内的各类房屋和附属配套设施进行的维修、养护，对小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等实行的统一管理以及对房屋产权人、使用人提供的综合性服务。
第四条 住宅小区的物业管理实行民主自治与专业服务相结合、属地管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 市房地产管理局是住宅小区物业管理的行政主管部门，其主要职责是：
（一）宣传贯彻执行有关物业管理的法规、规章和政策；
（二）参与新建住宅小区开发建设方案的论证和竣工验收；
（三）负责对物业管理企业的资质审查、核发《物业管理企业资质证书》和对物业管理人员的培训；
（四）参与住宅小区管理委员会的组建工作；
（五）对住宅小区物业管理工作进行组织协调、业务指导和检查评比；
（六）制定住宅小区管理制度和管理标准；
（七）负责住宅小区物业管理专项资金的征收、管理和使用；
（八）查处违反物业管理法规和规章的行为；
物业管理的日常工作由物业管理办公室负责。
市城建、土地、环保、公安、卫生、民政、邮电、电业等部门及住宅小区所在区人民政府应按职责分工配合做好住宅小区物业管理工作。
第六条 住宅小区内的房屋产权人和使用人均有参与和监督物业管理的权利，并有遵守本办法和各项规章制度的义务。

第二章 住宅小区管理委员会
第七条 住宅小区管理委员会（以下简称为管委会）是代表和维护住宅小区内的房屋产权人和使用人的合法权益，进行物业管理的民主自治组织。
第八条 住宅小区交付使用后，在入住率达到60％以上时，物业管理行政主管部门应会同小区所在地街道办事处、开发建设单位召集产权人和使用人大会，选举产生管委会。
第九条 管委会按下列规定组成：
（一）管委会成员一般由5人至15人组成，分别由房屋产权人、使用人和派出所、居委会等有关方面的人员担任，其中房屋产权人和使用人在管委会委员中的比例不得低于60％；
（二）管委会委员由热心公益事业、责任心强、有一定工作能力的人担任；
（三）管委会设主任一名、副主任若干名，由物业管理行政主管部门与小区所在地街道办事处、产权单位在管委会委员中协商提名，由管委会全体委员选举产生；
（四）管委会设执行秘书1至2名，负责处理管委会日常事务；
（五）主任和执行秘书为专职，可享受适当补贴，其它委员为义务兼职；
（六）管委会每届任期三年，委员可以连选连任。
第十条 管委会享有下列权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理公司；
（三）对物业管理公司的各项管理工作的实施及规章制度执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理公司制定的年度管理计划和住宅小区管理、维修、服务的重大措施。
第十一条 管委会履行下列义务；
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益并接受其监督；
（二）协助物业管理公司落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督、指导；
（四）组织召开住宅小区的房屋产权人和使用人大会， 每年向大会报告一次工作。
第十二条 管委会决定问题采取少数服从多数的原则。

第三章 物业管理公司
第十三条 物业管理公司是指从事住宅小区物业管理的综合服务性企业，享受国家对第三产业的优惠政策。
第十四条 开办物业管理公司必须具备下列条件：
（一）拥有或受委托管理建筑面积2万平方米以上房屋及附属配套设施；
（二）有20万元以上的注册资金；
（三）有符合规定的公司管理章程；
（四）有固定的办公场所；
（五）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管理人员、技术人员；
第十五条 申办物业管理公司必须提供下列资料：
（一）申请报告；
（二）法定代表人的身份证明（私营企业业主身份证明）；
（三）管理章程；
（四）验资证明；
（五）办公场所证明；
（六）专业技术管理人员资格证明；
（七）中外合资企业，还须提供项目议定书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件；外商独资企业，须委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项；
（八）私营企业，还需提供雇员名册；
（九）其它有关文件、资料。
第十六条 凡申办成立物业管理公司的单位或个人必须经物业管理行政主管部门资质审查，合格后领取《物业管理企业资质证书》，到工商行政管理部门登记注册，取得营业执照后方可从事住宅小区的物业管理。
《物业管理企业资质证书》实行年审制度。
第十七条 物业管理公司发生合并、分立的，应在合并、分立后30日内到物业管理行政主管部门重新办理资质认定。
物业管理公司破产或因其它原因终止业务时，应当到审批机关注销《物业管理企业资质证书》。
物业管理公司变更法人代表、单位名称、办公地址等情况，均应在变更之日起30日内向审批机关办理变更登记。
第十八条 物业管理公司取得《物业管理企业资质证书》后，一年内未从事物业管理业务的，由审批部门吊销其《物业管理企业资质证书》，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。
第十九条 本办法发布前，未经审批部门审核批准的物业管理公司，应当自本办法发布之日起三个月内补办经营资质审批手续。
第二十条 物业管理公司的管理人员，须经物业管理行政主管部门培训合格后方可上岗工作。
第二十一条 物业管理公司应根据与管委会签定的物业管理委托合同，实施对住宅小区的物业管理。
物业管理委托合同应包括下列内容：
（一）委托管理项目；
（二）委托管理标准；
（三）委托管理权限；
（四）委托管理期限；
（五）委托管理费用；
（六）违约责任；
（七）其它权利和义务条款；
物业管理委托合同须报物业管理行政主管部门备案。
第二十二条 新建住宅小区在工程开工后，由物业管理行政主管部门会同开发建设单位委托物业管理公司，对该住宅小区进行前期管理。
管委会成立后，应按本办法选聘物业管理公司对该住宅小区物业进行管理。承担前期物业管理的公司在同等条件下，可优先受聘。
第二十三条 物业管理公司的管理范围包括下列内容：
（一）房屋及其附属设施的维修、养护；
（二）消防、电梯、机电设备、自行车棚、停车场、绿化地、道路等共用设施的使用、维修、养护和管理；
（三）环境卫生；
（四）公共秩序、安全保卫；
（五）物业管理行政主管部门规定的和行业管理部门委托的其它管理项目。
第二十四条 物业管理公司享有下列权利：
（一）根据有关法规和规章，结合实际情况，制定本住宅小区物业管理办法；
（二）制止违反住宅小区物业管理有关规定的行为；
（三）选聘专营企业承担专项经营业务；
（四）依据管理委托合同和有关规定收取管理费用；
（五）可以实行多种经营、以其收益补充小区物业管理经费。
第二十五条 物业管理公司应履行下列义务：
（一）依据物业管理行政主管部门规定的标准对住宅小区实施物业管理。
（二）履行物业管理合同，依法经营；
（三）接受管委会和房屋产权人、使用人的监督；
（四）重大的管理措施应当提交管委会审议；
（五）接受物业管理行政主管部门，有关行业主管部门及住宅小区所在地人民政府监督、指导。
第二十六条 物业管理公司对住宅小区的管理，未达到委托管理合同规定标准或违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以终止合同。

第四章 住宅小区的使用与维护
第二十七条 新建住宅小区在管理移交时，开发建设单位必须向住宅小区管委会提供以下档案资料：
（一）住宅小区的规划图；
（二）工程竣工总平面图；
（三）单体建筑、结构、设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋施工图；
（六）工程质量检查合格证；
（七）房屋产权明细表；
（八）其它有关必要的资料。
已建住宅小区在管理移交时，接管的物业管理公司，要通过物业管理行政主管部门指定的房屋鉴定部门，对接管的物业进行鉴定，做为保持房屋完好率的考核依据。
第二十八条 房屋产权人和使用人对房屋的使用应遵守下列规定：
（一）未经市政府有关部门批准，不得擅自改变房屋、配套设施的结构、外观和用途，毁损设施、设备、危及房屋安全；
（二）不得私搭乱建，随意占用房屋共用部位；
（三）不得利用房屋从事危害公共利益、侵害他人正当权益的活动；
（四）转让、出租房屋的、须到物业管理公司备案；
（五）法律、法规禁止的其他行为。
第二十九条 房屋的维修责任，按下列规定划分：
（一）室内部分由产权人负责维修；
（二）房屋的本体公用部分，由物业管理公司定期组织维修和养护，费用从住宅维修基金中支付。
第三十条 住宅小区的公共绿化、环境卫生、安全保卫由物业管理公司按小区物业管理标准和规定实施统一管理，费用从物业管理服务费中支付。
第三十一条 住宅小区的道路、路灯、停车场、自行车棚、沟渠池、井、连廊等公用设施由物业管理公司统一管理、维修和养护，费用在管理专项基金中列支。
第三十二条 凡房屋及附属设备有影响市容或可能危害毗邻房屋安全和公共安全的，按规定应由产权人修缮的，产权人应及时修缮，拒不进行修缮的，由管委会指定物业管理公司进行修缮，其费用由产权人承担。
第三十三条 在住宅小区内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿化地；
（二）占用道路、停车场、自行车棚等公用设施；
（三）乱抛垃圾、杂物；
（四）乱搭、乱贴、乱挂等；
（五）损毁、涂画园林艺术雕刻；
（六）聚众喧闹；
（七）随意停放车辆和乱鸣嗽叭；
（八）发出超标准噪音；
（九）排放有毒有害物质；
（十）法律、法规和市政府规定禁止的其它行为。

第五章 物业管理经费及其使用
第三十四条 住宅小区的物业管理，本着以区养区的原则，其管理经费主要来源于开发建设单位和房屋产权人、使用人。
第三十五条 新建住宅小区、单体栋号的开发建设单位，在拆迁前按建设总投资2％的比例提取物业管理专项基金用于住宅小区公用设施的更新、改造、维修和购买管理、商业用房。
第三十六条 管理专项基金由物业管理行政主管部门设专帐代管，列入财政预算外资金管理，专款专用，接受市财政、审计部门的监督。
第三十七条 开发建设单位在移交住宅小区时应以成本价按建筑总面积0．4％的比例为小区提供管理、商业用房。该管理、商业用房产权属管委会，由管委会按民宅租金标准租给物业管理公司使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。
第三十八条 本办法发布前已建成并移交的缺少配套设施的住宅小区，其补建所需资金由原开发建设单位负担，不足部分由政府在城市建设维护费和小区网点费中调剂解决。
第三十九条 房屋产权人和使用人应按规定交纳住宅维修基金，住宅维修基金标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
第四十条 房屋产权人和使用人还应根据物业管理公司提供的公共性服务项目，按规定交纳各项公共性服务费。
公共性服务费标准由物业管理行政主管部门会同物价部门另行确定。
物业管理公司在住宅小区内为产权人和使用人提供的专项服务和特约服务，可以收取专项服务费和特约服务费。专项服务费和特约服务费物价部门有统一收费标准的，统一标准，没有统一标准的，由服务者和使用者协商定价。
第四十一条 物业管理公司须按季向物业管理行政主管部门报送财务报表，同时抄送管委会。管委会应每季向房屋产权人、使用人公布一次。

第六章 奖励与处罚
第四十二条 住宅小区物业管理工作应按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标评比办法》定期进行检查评比，对评为市、省、国家级的文明住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十三条 违反本办法的，由物业管理行政主管部门或会同有关部门按下列规定予以处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
（一）违反第十六条规定，未取得《物业管理企业资质证书》从事住宅小区物业管理的，没收其非法收入，并处以非法收入1倍至5倍罚款；对不办理年审的，吊销其《物业管理企业资质证书》。
（二）违反第十七条规定的，责令限期改正，并处以500元至1500元的罚款。
（三）违反第二十条规定的，责令限期改正，情节严重的，取消其《物业管理企业资质证书》。
（四）违反第二十五条规定，物业管理公司管理不善，造成居民小区环境恶化、秩序混乱的，责令限期改正，赔偿损失，并处以1000元至2000元罚款。
（五）违反第二十八条规定的，由物业管理公司予以制止，批评教育，责令其恢复原状。
（六）违反第三十三条规定的，管委会和物业管理公司除有权制止、批评教育外，还可提请有关部门依法予以处罚。
（七）违反第三十五条，第三十七条规定的，责令限期改正，在规定期限内仍不履行的，不予办理房屋确权、交易、鉴证及下期房屋的拆迁手续。
（八）违反第三十九条、第四十条第一款，产权人、使用人不按规定交纳各项费用的，物业管理公司可要求其限期交纳，连续六个月以上拒交应交费用的，物业管理公司可向人民法院提起诉讼。
（九）违反第四十一条规定，管委会没按时向房屋产权人、使用人公布物业管理公司的财务收支状况的，给予警告，造成住宅小区利益严重损害的，物业管理行政主管部门应提请房屋产权人、使用人大会，撤换其主要负责人及直接责任者。物业管理公司未按时报送财务报表的，责令其
改正，并处以500元至1500元的罚款。
第四十四条 对于干扰、阻碍物业管理行政主管部门、管委会和物业管理公司的工作人员执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚，构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十五条 当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级行政机关申请复议，对复议决定不服的，可在接到复议决定书十五日内向人民法院起诉，逾期不申请复议、不起诉、又不履行处罚决定的，由处罚机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第四十六条 县（市）住宅小区的物业管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法由吉林市房地产管理局负责组织实施。
第四十八条 本办法自一九九六年十月一日起施行。



1996年7月10日
辽宁省抚顺市人民政府


抚顺市人民政府令第149号




抚顺市人民政府关于修改《抚顺市城市污水处理费征收办法》的决定，业经2010年6月17日市政府第19次常务会议审议通过，现予公布。



市长 王阳

二〇一〇年七月六日








抚顺市人民政府关于修改《抚顺市城市污水处理费征收办法》的决定




抚顺市人民政府第19次常务会议决定对《抚顺市城市污水处理费征收办法》作如下修改：　　

一、将原文中“城市建设管理行政主管部门”修改为“城市管理行政主管部门”，“污水处理管理部门”修改为 “污水监察管理机构”，“排水户”修改为“单位和个体经营者”。　　

二、 第二条调整为第三条。

三、第三条调整为第二条。将原条文中的“本市行政区域”修改为“本市城市规划区”。删除“（以下称排水户）”。

四、第四条第二款修改为：“向城市排水设施排放的污（废）水水质应当符合建设部《污水排入城市下水道水质标准》。超过标准对城市排水设施有腐蚀和损害作用的，不得排放。”

增加一款作为第三款：“禁止任何单位和个人在城市排水设施覆盖范围内，将污（废）水直接向河、湖等水体及渗水井排放,规避缴纳污水处理费。”　　

五、第七条修改为：“城市污水处理费按照用水量计征。　　

用水量按照下列方式计算：　　

（一）使用城市公共供水的单位和个人，安装水表的，按照水表显示的量值计算水量；未安装水表或者水表损坏的，按照技术推定法（单位时间管径流量×时间）核定水量；　　

（二）使用自备水源（含自备井和在河、湖、渠取水）的单位，安装水表的，按照水表显示的量值计算水量；未安装水表的，按照水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量；　　

（三）对产品以水为主要原料的企业，按照用水量的80%在产品生产地征收城市污水处理费；　

（四）对未安装水表的建筑施工用水，按照批准后的施工图建筑面积核定水量；对建筑施工临时排水，根据水表显示的量值或者水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量；　　

（五）自建污水处理厂和排水设施的单位和个人，其排放的污（废）水符合国家和省规定的排放标准，直接向河、湖等水体排放的，不缴纳城市污水处理费；向城市排水设施排放的，按照规定标准的70%缴纳城市污水处理费。”　　

六、增加一条作为第八条：“禁止任何单位和个人瞒报、少报用水量。

单位和个体经营者应当如实向污水监察管理机构提供用水量凭证及水表数量、位置。对提供数据有异议的，污水监察管理机构应当进行实地核实。

污水监察管理机构应当定期对单位和个体经营者的用水量进行核查。水务部门、供水企业应当及时提供核查所需的相关资料及数据。未及时提供的，市城市管理行政主管部门应当及时向市政府及相关部门通报”。

七、第十条调整为第十二条，修改为：“违反本办法规定，擅自向城市排水设施排放污（废）水或者在城市排水设施覆盖范围内，将污（废）水直接向河、湖等水体及渗水井排放,规避缴纳城市污水处理费的，由市城市管理综合行政执法机关责令其限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。”

八、第十二条调整为第十三条，修改为：“违反本办法规定，未按照规定缴纳城市污水处理费的单位和个人，由市城市管理综合行政执法机关责令限期缴纳；对从事经营活动的单位和个体经营者，并处应缴费额1至3倍的罚款，但最高不得超过3万元；对其他单位和个人，处100元以上1000元以下的罚款。”

九、删除“无计量装置排水户污（废）水排放量核定标准表”。

十、其他条文顺序做相应调整。　　

本决定自2010年8月1日起施行。　　　

《抚顺市城市污水处理费征收办法》根据本决定修正后，重新公布。 抚顺市城市污水处理费征收办法第一条为加强城市排水设施的建设、维护、管理和污水集中排放处理，促进节约用水，减少污水排放量，改善生态环境，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条凡在本市城市规划区内，直接或间接向接纳、输送城市降水、污（废）水的管网、沟（河）渠、泵站、起调蓄功能的人工或天然池塘以及污水处理厂、污水和污泥处置及其相关设施排放生产、生活污（废）水的单位和个人，均应依照本办法的规定缴纳城市污水处理费。第三条市城市管理行政主管部门主管本市城市排水工作，其所属的污水监察管理机构负责城市污水处理费征收工作。　　

物价、财政、审计、环保、水务、建设等部门应密切配合，按照各自的职责，共同做好城市污水处理费的征收工作。第四条使用城市排水设施的单位和个体经营者，须向市城市管理行政主管部门提交有关图纸和排放污（废）水的水量、水质等资料，经审查同意后方可排放。　　

向城市排水设施排放的污（废）水水质应当符合建设部《污水排入城市下水道水质标准》。超过标准对城市排水设施有腐蚀和损害作用的，不得排放。　　

禁止任何单位和个人在城市排水设施覆盖范围内，将污（废）水直接向河、湖等水体及渗水井排放,规避缴纳污水处理费。第五条污水监察管理机构负责对排入城市排水设施的污（废）水的水量、水质进行监测。对单位和个体经营者的污（废）水排放量和水质进行定期或随时检测。　　

排放生产污（废）水经厂内预处理的单位和个体经营者，应定期向污水监察管理机构报送污(废)水处理运行和水质化验技术资料。第六条城市污水处理费按物价、财政部门批准的标准执行。第七条城市污水处理费按照用水量计征。　　

用水量按照下列方式计算：

（一）使用城市公共供水的单位和个人，安装水表的，按照水表显示的量值计算水量；未安装水表或者水表损坏的，按照技术推定法（单位时间管径流量×时间）核定水量；

（二）使用自备水源（含自备井和在河、湖、渠取水）的单位，安装水表的，按照水表显示的量值计算水量；未安装水表的，按照水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量；

（三）对产品以水为主要原料的企业，按照用水量的80%在产品生产地征收城市污水处理费；

（四）对未安装水表的建筑施工用水，按照批准后的施工图建筑面积核定水量；对建筑施工临时排水，根据水表显示的量值或者水泵铭牌流量每日运转24小时计算水量；

（五）自建污水处理厂和排水设施的单位和个人，其排放的污（废）水符合国家和省规定的排放标准，直接向河、湖等水体排放的，不缴纳城市污水处理费；向城市排水设施排放的，按照规定标准的70%缴纳城市污水处理费。第八条禁止任何单位和个人瞒报、少报用水量。　　

单位和个体经营者应当如实向污水监察管理机构提供用水量凭证及水表数量、位置。对提供数据有异议的，污水监察管理机构应当进行实地核实。　　

污水监察管理机构应当定期对单位和个体经营者的用水量进行核查。水务部门、供水企业应当及时提供核查所需的相关资料及数据。未及时提供的，市城市管理行政主管部门应当及时向市政府及相关部门通报。第九条城市污水处理费按月征收。单位和个体经营者应在收到缴费通知单之日起10日内到指定地点缴纳。　　

居民污水处理费由供水企业代征。第十条城市污水处理费是用于污水处理及城市排水设施运营、维护和补充建设的专项资金，实行收支两条线管理，专款专用，任何单位和个人不得擅自决定减免或截留、挤占、挪用。　　

城市污水处理费代征手续费由市财政部门按代征单位实际征收入库额的2%从国库中核拨。　　

城市污水处理费的征收，须使用省财政部门统一印制的专用收费票据。

第十一条违反本办法第九条规定，逾期不缴纳城市污水处理费的，从应缴费之日起，每日按应缴月污水处理费总额的1‰加收滞纳金（公式：月缴费额×1‰×天数）。

第十二条违反本办法规定，擅自向城市排水设施排放污（废）水或者在城市排水设施覆盖范围内，将污（废）水直接向河、湖等水体及渗水井排放,规避缴纳城市污水处理费的，由市城市管理综合行政执法机关责令其限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

第十三条违反本办法规定，未按照规定缴纳城市污水处理费的单位和个人，由市城市管理综合行政执法机关责令限期缴纳；对从事经营活动的单位和个体经营者，并处应缴费额1至3倍的罚款，但最高不得超过3万元；对其他单位和个人，处100元以上1000元以下的罚款。

第十四条当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼，逾期不申请复议、不起诉、又不执行行政处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第十五条本办法自2004年12月1日起施行。《抚顺市征收城市排水设施使用费暂行办法》（抚政发〔1994〕33号文件）同时废止。