国家工商行政管理总局


关于支持地震灾区恢复生产、搞活市场、重建家园的若干意见


各省、自治区、直辖市及计划单列市、副省级市工商行政管理局：

为认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，充分发挥工商行政管理职能作用，积极支持地震灾区抗震救灾、恢复生产、搞活市场、重建家园，现提出如下意见：

一、积极支持证照丢失、损毁的企业、农民专业合作社和个体工商户持照合法经营。对在地震灾害中《营业执照》等证照丢失或者毁坏的，根据当事人申请和核查登记档案，及时予以补发，以利市场主体迅速恢复生产经营，开展商事活动。

二、适当放宽认缴出资期限和设立登记期限。灾区恢复重建期间，对于因灾情影响实收资本不能按期到位的公司，允许其股东适当延长认缴出资期限；对于因灾情影响不能在法定有效期内提出设立登记申请的，可以允许适当延长有效期限。

三、认真做好受灾企业和个体工商户的变更登记等工作。对于确因灾情影响无法提供法定代表人、负责人和其他高级管理人员变更登记或者备案所需规范文件的，可采取由申请人承诺限期补交，先予办理登记，事后加强监管等方式；企业、个体工商户在设立登记或者变更登记中，虽暂不能提交住所和经营场所证明文件，但确有住所和经营场所的，可以先发照，并限期补交证明文件。

四、改进管理，提高效率，提供便捷高效的登记服务。对于申请办理登记的，登记机关要提前介入，主动提供优质、便捷、高效的指导和服务；在企业、农民专业合作社和个体工商户登记注册中，尽量缩短登记时限，提高工作效率。

五、特事特办，做好企业年检工作。对于因灾情影响无法按期参加年检的企业，允许其延期参加年检，并免收年检费用。

六、尽快恢复建立市场主体登记注册电子数据，为依法监管奠定扎实基础。灾区各级工商行政管理机关在自身恢复重建时，要以高度的责任心，恢复重建企业、农民专业合作社和个体工商户登记管理档案和相关数据库。对于原始档案已经毁损的，掌握相关数据的上级工商行政管理机关要协助核对电子数据，补录、复制登记档案，保持登记档案的连续性和准确性。

七、指导各级个体劳动者协会、私营企业协会发挥桥梁纽带作用，鼓励、引导个体工商户、私营企业积极参与灾区恢复重建，扩大对灾区的商品运输和销售。

八、免收个体工商户管理费和市场管理费，积极支持恢复生产、搞活市场。抗震救灾期间，凡进入灾区市场销售食品、蔬菜等生活必需品的，工商行政管理机关免收市场管理费。对灾区设立的个体工商户，一律免收个体工商户管理费。对农村流动性小商小贩，除国家另有规定外，免于工商登记，免收工商行政管理费用；对农民在集贸市场或者地方人民政府指定区域内销售自产农副产品的，免于工商登记，免收工商行政管理相关费用。

九、积极支持和引导信誉好、规模大的农资龙头企业采取多种方式到灾区开设农资经营连锁店，增加市场供给，方便群众购买。积极支持和引导农资、农机龙头企业到灾区设立农民专业合作社，促进灾区农民恢复生产，重建家园。

十、培育、发展农村经纪人。积极发挥经纪人信息沟通和产销衔接等作用，把灾区农产品推向市场，促进农民增收，开展生产自救。

十一、支持地震灾区做好商标注册等工作。对因地震灾害影响，当事人不能依法及时办理商标续展注册、商标异议答辩、三年不使用注册商标提供证据等相关手续可能导致商标权利丧失的，鉴于不可抗力原因，当事人可以自障碍消除之日起一定期限内，提供当地县级以上（含县级）工商行政管理局出具的证明，依法办理相关手续；对地震灾区的商标注册申请，如对恢复生产、重建家园确有必要的，经省级工商行政管理局提出，经批准可以提前审查，对符合商标法律规定的及时予以初步审定公告；对地震灾区的当事人在法定期间就有关商标驳回复审、撤销商标复审、商标异议复审、商标争议申请、答辩、补正等有关事宜不能做出反应的，在受灾期间时限中止，待灾区秩序恢复正常后可顺延。

十二、支持地震灾区实施商标战略。指导灾区企业依法做好农产品商标和地理标志注册工作，充分发挥农产品商标和地理标志在恢复和发展农业生产中的积极作用。

以上十二条措施，请各地特别是地震灾区工商行政管理机关结合实际，认真研究执行。执行中遇到的情况和问题，请及时报告国家工商行政管理总局。



国家工商行政管理总局

二ΟΟ八年五月二十七日
2011年国家提出未来五年计划新建保障性住房3600万套，2011年1000万套，2012年1000万套，后三年1600万套，保障性住房覆盖率达到20%。住建部副部长齐骥在“两会”期间表示，总体算下来，完成今年1000万套的任务，资金需求超过1.3万亿元，其中有8000多亿元通过社会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集，剩余的5000多亿元将由中央、省级和市县政府通过各种渠道筹集。巨大的资金缺口是实现这一目标的最主要障碍，并且该保障性住房资的金又严重依赖政府财政投入。这一状况亟须得到改善，保障房建设及资金来源的多元化是大势所趋。
笔者认为，积极引进融资租赁这种新型的金融工具来参与保障性住房的建设，是可以化解全部由政府作为保障性住房建设主体的压力，且通过融资租赁方式可以有效的将多渠道的社会投资投入到社会保障性住房的建设中来。

一、现行我国保障房建设及融资均由政府为主导存在弊端

我国目前的保障性住房项目，主要采用“政府委托代建、企业先期投入、银行融资推动、政府承诺回购”的方式运作。
在我国这种全部由政府主导的建设、融资体系中，政府始终处于保障性住房发包、建设、产权人及主要的融资主体地位，使每一地方政府都面临着巨大的保障性住房建设及资金融资的压力，虽然中央政府下达了巨额专项资金，但受土地财政的驱使，地方政府不能或不愿在百姓住房上多投入，国有房地产公司也热衷于商业地产的开发，也就是说该建设、融资体系的主体唯一性将是保障性住房将来顺利发展的阻碍。
在发达的西方国家，这种公共保障住房已经进行了私营化。
在美国，20世纪60年代初，政府就鼓励私营机构进入廉租房建设领域。美国政府建设资金融资担保和租金补偿计划。美国私营机构建设并持有的公共租屋占比不断增大，约占全部公共租屋的三分之一。
在德国，采用“政府+合作”的模式。政府和社会投资人（开发商、建筑企业或个人）合作。政府划定区域用于建设保障性住房，参与建设的社会投资人与政府签订合作协议，在一定期限内按成本价将房屋出租给低收入群体，租金与市价的差额由政府补贴给投资人。
保障性住房的融资租赁方式，能够使社会资金投入到融资租赁公司，并以融资租赁公司作为保障性住房的权利主体，以达到有效的化解政府作为建设、融资唯一主体的被动局面。

二、尝试融资租赁进行保障房建设的构想

1、融资租赁概念
根据《合同法》第十四章关于融资租赁合同的定义，可知融资租赁就是指出租人根据承租人对出卖人和租赁物的选择，出资向出卖人/供货人购买租赁物，提供给承租人使用，收取租金的交易。其特征体现至少“三方当事人”，即出卖人、出租人、承租人，“两份合同”，即融资租赁合同和租赁物买卖合同，以及在融资租赁期限届满后，可以对租赁物进行处置等独有的商业交易性质。
2、保障房融资租赁的当事人
在保障房的融资租赁中，涉及的当事人不止于三方，至少包括：
出卖人：通过政府招投标确认资格的开发建设单位；
出租人：融资租赁公司，为名义上保障性住房的产权人；
承租人：政府保障性住房运营机构，又为保障性住房的转租人；
使用者：经济适用房的购房者和廉租房、公共租赁房的住户，为保障性住房的终端承租人；
投资方：股东、银行、各类投资基金、民间资金等融资租赁项目的投资人。
3、保障性住房的融资租赁交易结构
（1）开发建设企业为保障房融资租赁的供货人，即保障房的产品生产者。开发建设企业其只是融资租赁产品的生产商，不再是销售商。
（2）地方国有保障性住房运营机构为承租人，和融资租赁公司签订《融资租赁合同》，融资租赁公司作为出租人根据承租人国有保障性住房运营机构的要求，购买由招标确定资格的房地产开发建设企业建造的保障性住房，并向开发建设企业支付购房款。由于土地由政府行政划拨，融资租赁公司只需支付给开发企业建造开发成本及微利，价格由政府住房保障机构确定。
（3）地方国有保障性住房运营机构将承租的保障性住房转租给符合条件的住户，并收取租金。其中，经济适用房也可以先租后买，以租金形式支付，在达到一定年限后，转为产权房。保障性住房运营机构将收取的租金以及给予出租人的保障性住房建设的行政性补贴支付给出租人融资租赁公司。
（4）融资租赁公司收回投资成本及利润的方式有如下5种方式：
①一部分经济适用房直接全额转让给符合条件的购房户，收回的转让款；
②一部分经济适用房支付保证金后，在融资租赁年限内支付的租金；
③廉租房和公共租赁房等保障性住房的租金收入；
④廉租房和公共租赁房的融资租赁租赁期限届满，在符合条件下转让给终端住户的转让款；
⑤在和承租人保障性住房运营机构签订《融资租赁合同》约定的租赁期届满后，对于租赁物产权处置后的转让款；
⑥政府给予出租人因建设保障性住房的行政性补贴收入。
5、出租人的建设资金来源
进行保障性住房建设的融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，在货币市场及资本市场采取信贷、发债（信托）、委托投资、上市等融资手段，吸收社会投资，保障性房地产项目存在开发期可控、周期比较短等特点，同时，项目总投资较低，开发成本可控。安全可靠、收益稳定的租金收益也能够吸引社保资金、住房公积金、保险投资资金，以及寻求长期投资标的的民间资金。参与融资租赁保障房建设的资金可以获得合理、稳定、安全的收益率，是出租人获得多样化资金来源的商业驱动，而这个收益率，是保障性住房得以建成需要付出的最基本代价。
6、采用融资租赁方式进行保障性住房建设的意义
在我国的保障房建设中引进融资租赁方式，采用各方共赢的商业模式，能够减轻政府压力，化解建设及融资压力。采取“政府规划供地，国有主体发包，竞争招标建设，融资租赁购置，统一承租转租”的模式。这个模式可以理解为：地方政府控制公租房、廉租房、经适房的地价，让国有保障性住房运营机构根据政府的规划，成为发包方，中标房地产建设、开发企业购地建设。融资租赁公司根据中标价向建设、开发企业支付价款，国有保障性住房运营机构统一以融资租赁方式承租，到期后按照约定进行处置融资租赁物。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。
在这个链条中，开发商的角色只是购地建设，而不再是开发、建设、销售“三位一体”。而融资租赁公司成为资金供给方和名义上的保障性住房所有者。国有保障性住房运营机构除了担任发包方，还要兼任保障性住房的承租人和管理者，它从融资租赁公司手里租下保障性住房，并将其转租给住户。
融资租赁对于保障性住房的“先租后买”的方式，比如在《上海市经济适用住房管理试行办法》第二十五条就有体现：“经批准租赁经济适用住房的申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的，承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后，可以按照该经济适用住房原销售价格，在规定期限内予以购买。购房款付清前，承租人应当按照规定支付租金。”这种保障性住房的融资租赁集租赁、买卖、借贷三者优点于一体，能够实现政府、使用者、开发建设企业、经营者、投资方以及产业发展等多方共赢。

三、实现融资租赁方式进行保障性住房建设的法律障碍

1、保障性住房等不动产能否作为“融资租赁物”的法律问题
我国《合同法》第十四章关于融资租赁合同中，对于融资租赁的租赁物并没有明确是否包含房产、不动产等固定资产。但是在《金融租赁公司管理办法》第十九条规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产。”房屋当然是固定资产。但是在《外商投资租赁公司审批管理暂行办法》第十二条中却规定，“融资租赁公司的经营范围应符合国家产业政策，经批准，融资租赁公司可经营下列业务：（一）国内外各种先进或适用的生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械、交通运输工具（包括飞机、汽车、船舶）等机械设备及其附带技术的直接租赁、转租赁、回租、杆杆租赁、委托租赁、联合租赁等不同形式的本外币融资性租赁业务；”这里把融资租赁的标的物归纳为机械设备及其附带技术。虽然并不严密，但是却没有房屋之类不动产这一点，却是明确的。可见，对于融资租赁的本质特征及其租赁物的适用，金融租赁公司以及外商投资租赁公司的两大监管当局银监会和商务部却未有共识。我国的几稿《融资租赁法》（草案）中，也并没有将不动产列为租赁物范畴。
但是，值得我们注意的是，在2008年11月13日国际统一私法协会通过的《租赁示范法》第二条中，对于租赁物的定义为：“租赁物，是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产、植物和活动以及未出生的动物。这一术语不包括货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物。”（见张雅萍主编的《融资租赁法律手册》一书）
我国已签署加入的《国际融资租赁公约》的第一条第1款称“本公约管辖第2款所指的融资租赁交易，其中，一方（出租人），按照另一方（承租人）的规格要求同某个第三方（供货人）订立一项协议。根据该协议，出租人按承租人就涉及其利益的部分所认可的条件取得成套设备、资本货物或其它设备（设备）（plants, capital goods or other equipment (the equipment)）”财政部会计准则委员会把该阐述翻译为“不动产、厂场和设备”，并且在财政部“关于执行《企业会计制度》和相关会计准则有关问题解答（二）”中对于“融资租赁方式”租入的固定资产发生的固定资产后续支出的原则处理也作了规定。所以，房产作为最经典的不动产，应当明确列为融资租赁的标的物。
因此，在法律层面上将不动产即包含保障性住房纳入融资租赁物范畴，是启动融资租赁方式进行保障性住房建设的法律保障前提。
2、保障性住房建设融资租赁的税收问题
（1）契税、房产税